Budowa domu: działka, projekty i formalności krok po kroku
Materiał partnera

Budowa domu: działka, projekty i formalności krok po kroku

Dodano: 
Budowa domu
Budowa domu / Źródło: Materiały prasowe
Przed rozpoczęciem budowy wymarzonego domu czeka nas nie tylko zakup działki i projektu. Należy dokonać adaptacji gotowego projektu oraz uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia. W poniższym artykule opisujemy formalności budowlane krok po kroku.

Wybór działki pod budowę domu

Pierwszym etapem inwestycji jest wybór i zakup działki, która ma duże znaczenie dla kosztów budowy. Warto zwrócić uwagę na wielkość i sąsiedztwo terenu, kierunki spadków, dostęp do drogi dojazdowej, uzbrojenie i poziom wód gruntowych. Przykładowo brak uzbrojenia oznacza konieczność wykonania przyłączy prądu, gazu i wody (średni koszt 6-13 tys. zł), a niekorzystne warunki gruntowe mogą podnieść koszt fundamentu o kilka tysięcy zł.

Należy mieć na uwadze to, że nie na każdej działce będziemy mogli zbudować dom, który sobie wymarzyliśmy. Konieczne jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub – w przypadku jego braku – Warunków Zabudowy (WZ). Dokumenty te określają podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące danego terenu i ewentualnej budowy. Mogą dotyczyć przykładowo wielkości domu, kąta nachylenia dachu czy innych szczegółów odnośnie jego wyglądu.

Projekt z katalogu czy na zamówienie?

Po zakupie działki przychodzi moment na wybór projektu domu, który najlepiej będzie odpowiadał naszym potrzebom. Możemy zdecydować się na gotowy projekt domu z katalogu lub zlecić architektowi wykonanie indywidualnego. Większość inwestorów wybiera pierwszą opcję. Nic dziwnego – bogata oferta internetowych baz z projektami pozwala na znalezienie budynku, który z łatwością można dopasować do własnych potrzeb i wymagań działki. W ofertach znajdują się projekty domów mające rozmaite parametry, układy wnętrz oraz wykonywane w różnorodnych technologiach i stylach. Cena takiego rozwiązania nie jest wysoka – wynosi ok. 1,5-4 tys. zł. Ewentualnych zmian w projekcie można dokonać na etapie adaptacji.

Projekt na zamówienie polecany jest osobom, które mają bardziej nietuzinkowe pomysły na układ funkcjonalny, formę i wielkość domu. Sprawdzi się również wówczas, gdy wybrana działka ma nietypowy kształt lub usytuowanie. Projekt indywidualny od początku do końca powstaje zgodnie z życzeniami inwestora, a także z uwzględnieniem cech działki. Jest jednak znacznie droższy niż projekt gotowy, może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Adaptacja projektu gotowego do działki

Każdy gotowy projekt domu wymaga adaptacji. Bez tej procedury nie można rozpocząć budowy domu. Adaptacja polega na dostosowaniu projektu do lokalnych warunków istniejących na działce oraz wymogów prawa budowlanego. Architekt adaptujący musi przeliczyć poszczególne elementy konstrukcyjne domu i wrysować go w plan działki, wykonać projekt zagospodarowania terenu oraz zaznaczyć miejsca budowy przyłączy. Jego zadaniem jest również określenie obszaru oddziaływania budynku, czyli ustalenie, czy obiekt swoimi gabarytami i usytuowaniem będzie wpływać na sąsiednie posesje. Poza tym architekt powinien zadbać o dołączenie do projektu niezbędnych opinii i uzgodnień oraz opracować informację BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia).

Do adaptacji projektu mogą przydać się następujące dokumenty:

  • wypis i wyrys z MPZP lub decyzja o WZ;

  • akt notarialny działki;

  • projekt domu spełniający warunki MPZP lub WZ;

  • mapka do celów projektowych;

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów;

  • potwierdzenie dostępu działki do drogi publicznej;

  • zgoda autora projektu na zmiany;

  • warunki przyłączenia do sieci;

  • warto również zlecić wykonanie dokumentacji geologicznej.

Jak było wyżej wspomniane, na etapie adaptacji można dokonać też zmian w projekcie – tak, aby w całości spełniał nasze oczekiwania.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie robót budowlanych?

Dom jednorodzinny można wybudować po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub na podstawie uproszczonej procedury, czyli zgłoszenia robót budowlanych. Druga opcja jest możliwa w przypadku budowy obiektu, którego obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza działkę.

Inwestor musi dokonać zgłoszenia budowy w starostwie (lub w urzędzie miasta). Do dokumentów należy dołączyć:

  • 4 egzemplarze zaadaptowanego projektu domu;

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

  • decyzję o warunkach zabudowy (o ile danego terenu nie obejmuje plan miejscowy).

Od momentu złożenia dokumentów urząd ma 21 na wydanie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie tego nie zrobi, mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą, co oznacza, że możemy przystąpić do realizacji inwestycji.

W przypadku pozwolenia na budowę procedury wyglądają podobnie (do wniosku należy dołączyć taki sam komplet dokumentów), ale trwają znacznie dłużej. Urząd ustala strony postępowania i zawiadamia je o tym. Na wydanie decyzji możemy czekać nawet 65 dni od dnia złożenia wniosku.

7 dni przed rozpoczęciem budowy domu należy poinformować o tym inspektora budowlanego oraz zgłosić dziennik budowy. Warto pamiętać o tym, że jeśli nie rozpoczniemy budowy w ciągu 3 lat, decyzja o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie robót budowlanych stracą ważność.

/ Źródło: Tooba.pl

Czytaj także