Inwestycja w pokój hotelowy – dobry interes

Inwestycja w pokój hotelowy – dobry interes

Dodano:   /  Zmieniono: 
Inwestycja w pokój hotelowy – dobry interes
Inwestycja w pokój hotelowy – dobry interes
O plusach i minusach inwestycji w condo lub aparthotele mówi Krzysztof Wiśniewski, hotelarz z 20-letnim doświadczeniem.

„Wprost” Nieruchomości: Płacimy hotelarzowi 200-500 tys. zł za pokój w hotelu i czerpiemy z niego zysk kilkakrotnie wyższy niż na bankowej lokacie. Jakim cudem to się opłaca?

Krzysztof Wiśniewski: To klasyczny przykład umowy najmu zwrotnego. Najpierw każdy z pokoi jest wyodrębniany i tworzona jest dla niego księga wieczysta. Takie nieruchomości kupują inwestorzy. Potem operator hotelu podpisuje z inwestorami umowy najmu lub dzierżawy pokoi i dzieli się z nimi zyskami z prowadzonego biznesu. Inwestorzy uzyskują możliwość inwestowania na rynku nieruchomości, a hotelarz nie zamraża kapitału. Nie musi też zaciągać drogiego kredytu, który musiałby spłacić w ciągu kilku lat, ale ma wolną rękę, aby skupić się na swoim biznesie i jego rozwoju.

W założeniu wszystko wygląda dobrze, ale czy są jakieś przykłady nieudanych inwestycji?

Niestety tak, choć jest to tylko niewielki odsetek tego rynku. Projekty, które się nie udały, można policzyć na palcach ręki, a condo czy aparthoteli w Polsce jest kilkadziesiąt. Aby uniknąć błędów, należy dokładnie sprawdzić operatora hotelowego. Im jest on bardziej doświadczony, tym mniejsze jest potencjalne ryzyko inwestycji. Niestety na rynku coraz więcej jest hoteli zarządzanych przez firmy, które nie mają pozytywnej historii prowadzenia biznesu. Pewnym wyznacznikiem jest w tym wypadku informacja, że dany operator współpracuje z międzynarodową marką hotelową. Nie jest to jednak warunek niezbędny. Korzystanie z franczyzy kosztuje i nie we wszystkich przypadkach koszt ten jest uzasadniony.

Jakie mogą być powodyniepowodzenia?

Może ich być cała masa. Najważniejszy wydaje się fakt, że hotelarstwo wymaga doświadczenia, a tego na rodzimym rynku czasami brakuje. Z tych braków może wynikać przeinwestowanie, wybór nieadekwatnego standardu i wielkości obiektu czy złe dobranie dodatkowej infrastruktury, np. sale konferencyjne, zaplecze spa czy restauracje. Doświadczenie jest też potrzebne, żeby efektywnie zarządzać hotelem i sensownie zaplanować biznes w obszarze finansów. Dotyczy to zarówno ustalenia stawek za nocleg, jak i wynagrodzenia dla inwestorów, którzy chcieliby być częścią tego biznesu poprzez model condo. W obu przypadkach brak umiaru może doprowadzić do problemów. Model, o którym rozmawiamy, pozwala hotelarzowi na szybszy rozwój skali prowadzonego biznesu, ale ze wszystkim można przesadzić. Do tego dochodzi fakt, że na tym rynku jak na każdym mogą działać oszuści. Czasem pokusa szybkiego wzbogacenia może okazać się zbyt duża. Dlatego warto wybierać projekty osób z doświadczeniem.

A udane projekty?

Tych na szczęście jest wielokrotnie więcej. Mogę podać przykład inwestora, z którym współpracowałem, Zdrojowej Invest. Jest to przykład wdrożonego z sukcesem modelu condo na rodzimym rynku. Firma zarządza sześcioma obiektami z 680 pokojami hotelowymi, a gdyby wziąć pod uwagę inwestycje w przygotowaniu i budowie, to portfel rośnie do 12 obiektów i prawie 2,8 tys. pokoi. Gdyby kilka lat temu zarządzający postanowili rozwijać się organicznie, albo za pomocą kredytów, najpewniej ich imperium byłoby dziś nawet kilkakrotnie mniejsze. Hotel, który dopuszcza współpracę z drobnymi inwestorami, generuje bez porównania lepsze przepływy finansowe niż finansowany z kredytu, co pozwala osiągać efekty skali. Podobnie oceniam sukces projektu Nosalowy Dwór z Zakopanego, w którym znajduje się 400 pokoi, a który także korzystał z modelu condo.

Czym takie projekty różnią się od tych, które się nie powiodły?

Nie będę tu odkrywczy. Liczy się doświadczenie, pokora i traktowanie inwestorów nie tylko jako źródło kapitału, lecz także jako partnerów biznesowych.

Jak się zabezpieczyć?

Ważna jest przede wszystkim umowa. Nie może być jedynie wyliczanką zakazów i obowiązków inwestora indywidualnego. Musi zawierać zapisy proporcjonalnie chroniące interesy obu stron. Ważne jest też rozeznanie się w lokalnym rynku i konkurencji. Jeśli chcemy kupić pokój w hotelu, to wybierzmy się na urlop do danego miasta i spędźmy kilka nocy w obiektach, które później będą naszą bezpośrednią konkurencją. Trzeba też sprawdzić wiarygodność firmy budującej obiekt i operatora, który będzie zarządzał przedsięwzięciem. Dobrze zaplanowany biznes hotelowy powinien opierać się na pełnej analizie rynku oraz prognozie przychodów i kosztów hotelowych w perspektywie co najmniej pięciu lat. Wiarygodność tych założeń inwestor może częściowo sprawdzić, opierając się na danych z branżowych raportów. Zainteresowani powinni mieć możliwość zapoznania się z nimi przed ulokowaniem pieniędzy na tym rynku.

Dobrze, umowa trwa dziesięć lat i co dalej? Czy hotel po takim czasie nie potrzebuje remontu, a nam właśnie skończyła się umowa.

Umowa nawet na kilka lat przed jej końcem powinna być przedłużona. Operatorowi hotelu zależy na tym równie mocno co inwestorowi. Obie strony mają w tym biznes, ale polskie prawo wymaga tego, aby umowa była podpisana na czas określony. Ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat. Niemniej ważne jest to, że dobrze zarządzany obiekt nie wymaga generalnego remontu po dziesięciu latach. Podstawową zasadą jest odświeżanie pokoi co sześć-siedem lat, a więc przed końcem umowy. Prace remontowe powinny być realizowane co 12 lat, a więc już po przedłużeniu umowy. Raz na 30 lat trzeba się natomiast pokusić o poważną renowację obiektu. Zanim więc przyjdzie czas na generalny remont, właściciel pokoju w hotelu powinien otrzymać wynagrodzenie w kwocie kilkukrotnie przekraczającej wartość kupionej nieruchomości.

Skoro hotelarzom bardziej opłaca się skorzystać z formuły condo niż z kredytu, to dlaczego w polskich condohotelach wciąż nie znajdujemy rozwiązania zachodniego, w formie obietnicy odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy za cenę wyższą niż koszt zakupu?

Na polskim rynku inwestorzy nie są zainteresowani takimi rozwiązaniami. Chcą mieć prawo sprzedać swój lokal komukolwiek kiedykolwiek. Wprowadzenie jakiejkolwiek gwarancji powoduje ryzyko. Jeśli po dziesięciu latach wszyscy inwestorzy zwróciliby się z roszczeniem o wykup lokali za 150 proc. ceny zakupu, budżet obiektu mógłby tego nie wytrzymać. W umowie może znaleźć się zapis, że hotelarzowi przysługuje prawo pierwokupu, ale model condo nastawiony jest raczej na długoterminową współpracę.

Okładka tygodnika WPROST: 5/2017
Wywiad został opublikowany w 5/2017 wydaniu tygodnika „Wprost”
Zamów w prenumeracie lub w wersji elektronicznej:

Czytaj także

Czytaj także