Niż demograficzny wpłynie na ceny mieszkań. Rynek czekają poważne zmiany

Niż demograficzny wpłynie na ceny mieszkań. Rynek czekają poważne zmiany

Dodano: 
Społeczeństwo się starzeje
Społeczeństwo się starzeje / Źródło: Unsplash / Matthew Bennett
Jednym z czynników, który jest często pomijany przy podejmowaniu decyzji o inwestycje w nieruchomości, jest demografia. Bagatelizowanie zjawisk demograficznych może okazać się jednak bardzo kosztowne. Jak wynika z prognoz GUS, do 2050 roku, liczba Polaków spadnie o blisko 4 miliony osób. Jaki będzie miało to wpływ na rynek nieruchomości?

Główny Urząd Statystyczny przewiduje, że liczba Polaków będzie systematycznie spadać. Obecnie w Polsce mieszka ponad 38,2 mln ludzi. Z prognoz GUS wynika, że w roku 2050 Polskę zamieszkiwać będzie już nieco mniej niż 34 mln osób. Dodatkowym, alarmującym, także dla rynku nieruchomości, czynnikiem jest nieuchronne starzenie się społeczeństwa. W wiek emerytalny wchodzi właśnie pokolenie tak zwanego wyżu powojennego. Obecnie w Polsce średnia długość życia wynosi 76 lat (73 dla mężczyzn, 81 dla kobiet). Rynek będzie się więc musiał w najbliższych latach zmierzyć ze zwiększającą się liczbą mieszkań zwalnianych przez odchodzące pokolenie.

Zwiększona podaż na rynku wtórnym w dłuższej perspektywie będzie musiała przełożyć się na stopniowy spadek cen. Drugim czynnikiem, który na to wpłynie, będzie zmniejszający się popyt. Ze względu na starzenie się społeczeństwa, zmniejszać się będzie liczba młodych ludzi, którzy są najbardziej aktywni na rynku wynajmu mieszkań. Z danych wynika, że wiek, w którym Polacy najczęściej rozpoczynają poszukiwanie pierwszego mieszkania, to 25 lat. Spadająca liczba narodzin powinna się na rynku odbić więc dopiero w okolicach 2035 roku. GUS przewiduje, że w 2050 roku w Polsce będzie już tylko 320 tyś. osób w wieku 25 lat. Niemal dwukrotnie więcej, bo ponad 600 tyś. będzie za to osób w wieku emerytalnym.

Przemodelowanie rynku

Z przestawionych analiz płynie dla rynku nieruchomości jeszcze jedna ważna lekcja. Trzeba przygotować się na zmianę modelu sprzedaży i wynajmu. Coraz częściej klientami będą bowiem osoby starsze, dla których priorytetem nie będzie już poszukiwanie dużych mieszkań z myślą o przyszłości i potencjalnym potomstwie. Seniorzy, głównie ze względu na optymalizację wydatków, będą szukać mieszkań w dużo mniejszym metrażu, niż te, które dziś sprzedają się najczęściej. Na ten fakt uwagę zwrócić będą musieli nie tylko najemcy, ale również deweloperzy. Konieczne będzie prawdopodobnie inne spojrzenie na projektowanie i budowę nowych mieszkań i osiedli. Nie dość, że średni metraż się zmniejszy, to jeszcze osoby starsze będę szukać w inwestycji innych zachęt niż bliskość do szkół, przedszkoli i placów zabaw.

Z niepokojącym trendem demograficznym zmagać się będzie także sektor finansowy. Ciężko wyobrazić sobie bowiem, że banki dalej będą skłonne do udzielania kredytów hipotecznych na 20 czy 30 lat. Należy jednak zakładać, że osoby w wieku emerytalnym dysponować będą większymi oszczędnościami niż obecna młodzież, wchodząca dopiero na rynek pracy. Wkład własny seniorów będzie więc dużo wyższy niż obecnych 25-latków. Częstym zjawiskiem powinno być również zamienianie mieszkań większych, które przestały być już potrzebne, na dużo mniejsza. Konieczność korzystania z kredytowania może więc znacząco maleć. Rynek finansowy będzie musiał wypracować nowe modele kredytów hipotecznych.

Ruchy migracyjne nadzieją dla rynku

Nadzieją dla rynku nieruchomości może być obserwowana od kilku lat, wzmożona aktywność migracyjna ze wschodu. Jak wynika z badań Instytutu ARC Rynek i Opinia, obecnie, w Polsce przebywa około 1 mln obywateli Ukrainy. Wynika to z sytuacji geopolitycznej, ale także z wprowadzenia ruchu bezwizowego. Polska jest także popularnym celem emigracji zarobkowej dla Białorusinów oraz obywateli innych państw byłego Związku Radzieckiego. Jako najbliższy kraj Unii Europejskiej Polska oferuje dużo większe możliwości zarobku i edukacji.

Co ciekawe, Ukraińcy przyjeżdżają do Polski nie tylko w celach zarobkowych. Jak wynika z przedstawionych analiz, 5 proc. obywateli Ukrainy zakupiło w ciągu ostatnich 5 lat w Polsce nieruchomość, a aż 45 proc. planuje jej zakup. 65 proc. osób z tej grupy planuje na ten cel zaciągnąć kredyt w Polsce. Ale ruchy migracyjne zza wschodniej granicy mają przełożenie na rynek nieruchomości już dziś. Obecnie największy odsetek badanych przez Instytut ARC Rynek i Opinia wynajmuje dom lub mieszkanie (aż 40 proc.), a co czwarty wynajmuje pokój w mieszkaniu lub domu.

W związku z panującymi trendami demograficznymi rynek nieruchomości będzie się więc musiał zmierzyć w przyszłości z szeregiem wyzwań. Zmniejszać się będzie prawdopodobnie metraż, na który będzie największy popyt. Nadzieją dla rynku jest jednoczesne bogacenie się społeczeństwa. Osoby o większym majątku sięgają naturalnie po mieszkania o większej powierzchni.

Czytaj także