W co zainwestować? Nieruchomości nadal optymalnym wyborem

W co zainwestować? Nieruchomości nadal optymalnym wyborem

Dodano: 
Osada Morska – Kołobrzeg
Osada Morska – Kołobrzeg / Źródło: Osada Morska
W co warto zainwestować? To pytanie, na które nie da się znaleźć jednoznacznej odpowiedzi. Forma inwestycji powinna być dostosowana do indywidualnych preferencji inwestora, takich jak skłonność do ryzyka czy oczekiwana stopa zwrotu. Jakie są obecnie najbardziej popularne formy inwestowania kapitału? Na co warto zwrócić uwagę?

Wynajem długoterminowy

Model życia i pracy nieustannie się zmienia. W czasach funkcjonowania wielu branż w internecie, od pracowników nie wymaga się codziennych wizyt w biurze. Łącząc to z coraz większą łatwością podróżowania oraz ogólnodostępnym dostępem do internetu, otrzymujemy obraz części społeczeństwa, które niechętnie się osiedla na dłużej. To zjawisko oraz ciągle rosnące ceny kupna mieszkań, sprawiły, że inwestowanie w nieruchomości pod wynajem ciągle jest popularne i opłacalne.

Jedną z najbardziej oczywistych inwestycji jest kupno mieszkania pod wynajem długoterminowy. Szacuje się, że od 40 do 60 proc. mieszkań kupionych w zeszłym roku było przeznaczonych na cele inwestycyjne. Z danych przedstawionych przez Home Broker wynika, że średnia rentowność takiej inwestycji w największych miastach w Polsce wyniosła 5,28 proc. Ze względu na rosnące ceny mieszkań spadła ona z poziomu 5,35 proc., który notowano w poprzednich miesiącach 2018 roku.

Inwestor zainteresowany kupnem mieszkania musi pamiętać o szeregu czynników, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji. Na początku trzeba zbadać rynek i zastanowić się, do jakiej grupy najemców kierujemy swoją ofertę. Od tego zależy bowiem decyzja o wyborze lokalizacji, metrażu, okolicznych usług i instytucji. Inne czynniki i metraż będą bowiem istotnie dla rodzin z dziećmi, inne dla studentów, a diametralnie inne dla singli. Ważne jest więc, aby bardzo starannie zbadać lokalny rynek oraz popyt w danym regionie.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach, sierpień 2018 r.
Miasto Średnia cena zakupu m kw. mieszkania Średnia stawka najmu m kw. pomniejszona o 5 proc. Rentowność najmu netto
Białystok 4425 zł
28,50 zł
5,10 proc.
Bydgoszcz 4724 zł
31,63 zł
5,42 proc.
Gdańsk 6326 zł
48,36 zł
6,40 proc.
Katowice 4935 zł
36,11 zł
5,81 proc.
Kielce 4303 zł
21,37 zł
3,66 proc.
Kraków 6554 zł
40,71 zł
4,87 proc.
Lublin 5184 zł
33,55 zł
5,06 proc.
Łódź 5062 zł
29,46 zł
4,64 proc.
Poznań 5870 zł
35,29 zł
4,75 proc.
Rzeszów 4994 zł
31,10 zł
5,02 proc.
Szczecin 5042 zł
32,06 zł
4,92 proc.
Warszawa 8028 zł
54,63 zł
5,49 proc.
Wrocław 6462 zł
42,59 zł
5,22 proc.
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z lipca 2018 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z sierpnia 2018 r. obniżone o 5 proc.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem zapewnia więc ponad 5 proc. stopę zwrotu w skali roku. Należy jednak pamiętać, że jest ona obarczona pewnym ryzykiem. Ciężko oszacować ile miesięcy w roku mieszkanie pozostanie puste. Przy planowaniu inwestycji warto więc policzyć jej opłacalność także w wariancie pesymistycznym, gdy mieszkanie nie będzie na siebie pracowało przez kilka miesięcy. Dodatkowo inwestor musi pamiętać o pracach remontowych, odświeżaniu mieszkania oraz kosztach naprawy ewentualnych usterek i awarii.

Alternatywą jest wynajem krótkoterminowy, ale ze względu na przygotowywane przez Ministerstwo Sportu i Turystyki nowe przepisy regulujące tę formę i niepewność, która zapanowała na rynku, obecnie nie poleca się inwestycji w tę formę wynajmu.

Condohotel

Kolejną formą inwestycji w nieruchomości, która w ostatnich latach zyskała szczególnie na popularności, jest zakup apartamentu w systemie condo. Jest to forma, która polega na zakupie jednego lub kilku apartamentów w powstającym hotelu. Inwestor w ten sposób współfinansuje budowę obiektu, w zamian za co staje się właścicielem pokoju, który następnie dzierżawi hotelowi. Forma jest o tyle wygodniejsza od kupna standardowego mieszkania pod wynajem, że inwestor w ogóle nie musi się martwić o obsługę takiego lokalu. Te obowiązki leżą bowiem po stronie operatora hotelu. Apartament w modelu condo traktowany jest przez większość roku jak standardowy pokój hotelowy. Gość hotelu nie będzie miał świadomości, że jest to pokój w takim modelu, nie zauważy też żadnej różnicy.

Jak wynika z analiz rynku, stopa zwrotu inwestycji w modelu condo waha się między 6 a 8 proc. w skali roku. Jest ona zależna od takich czynników jak lokalizacja hotelu, pogoda, obłożenie turystami. Każdy sezon może się nieco różnić, przez co podane zmienne wpłyną na zysk hotelu. Właściciel apartamentu w systemie condo umawia się bowiem z operatorem hotelu na pewien procent zysku od dochodów hotelu.

Dodatkowym plusem takiej inwestycji jest zagwarantowany w umowie czas, który inwestor może spędzić w swoim apartamencie. Można powiedzieć, że jest to swego rodzaju darmowa lokalizacja wakacyjna.

Umowę dzierżawy inwestor podpisuje z hotelem na średnio 10 lat. Oczywiście obu stronom najczęściej zależy, aby jeszcze przed jej końcem została ona przedłużona. Trzeba jednak pamiętać, że raz na 6-7 lat należy przeprowadzić prace odświeżające, a co około 12 lat remont apartamentu.

Lokata dwunastomiesięczna

Jedną z najbardziej bezpiecznych form inwestowania jest lokata bankowa. Bezpieczeństwo, które zapewnia sobie inwestor, ma jednak swoją cenę – niską stopę zwrotu. Jak podaje Narodowy Bank Polski, przeciętne oprocentowanie dostępnej dziś na rynku lokaty wynosi 1,74 proc., co po opodatkowaniu daje zaledwie 1,41 proc. Biorą pod uwagę inflację, może się okazać, że inwestycja w lokatę będzie na granicy opłacalności.

Na potrzeby tekstu prezentujemy uproszczone zestawienie, w którym porównano najlepsze lokaty dwunastomiesięczne dla inwestycji 100 tys. zł. Dane te pokazują stan na koniec września 2018 roku, a przeanalizował je portal bankier.pl.

Najlepsze lokaty dwunastomiesięczne na 100 tys. zł
Bank Lokata Oprocentowanie Zysk
Idea Bank Lokata NR 1 2,60 proc. 2106,00 zł
Nest Bank Nest Lokata Lojalna 2,40 proc.
1944,00 zł
neoBank energoLOKATA 12M 2,30 proc.
1863,00 zł
BOŚ Bank EKOlokata Plus 2,25 proc.
1822,50 zł
Alior Bank Lokata na nowe środki 2,20 proc. 1782,00 zł
Źródło: bankier.pl

Najkorzystniejsza z lokat gwarantuje zysk na poziomie 2,6 proc., co przy inwestycji 100 tys. zł, przekłada się na 2106 zł w skali roku. Jeśli więc zależy nam głównie na bezpieczeństwie, a nie szybkim pomnażaniu majątku, lokata jest formą, którą można się zainteresować.

Giełda

Po bezpiecznych lokatach pora na najbardziej ryzykowną z form inwestycji, czyli akcje spółek giełdowych. Może to być jednak także najbardziej z opłacalnych metod inwestycji. Pewne jest, że nie powinny brać jej pod uwagę osoby z niewielkim doświadczeniem inwestycyjnym.

Jak wynika z analiz indeksu WIG za ostatnie 12 miesięcy, inwestor, który zainwestowałby środki na warszawskiej giełdzie dokładnie rok temu, dziś musiałby się liczyć ze stratą na poziomie blisko 7 proc. Nie można jednak przewidzieć, że w kolejnym roku ta sama inwestycja nie przyniosłaby dużego zysku. W ujęciu trzymiesięcznym indeks WIG wykazuje bowiem wzrost na poziomie 5,3 proc.

Inwestycje giełdowe są więc najmniej przewidywalną, najbardziej ryzykowną, ale też potencjalnie najbardziej opłacalną formą inwestycji.

Obligacje

Kolejną formą inwestycji, którą należy wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o ulokowaniu kapitału, są Obligacje Skarbowe. Jest to inwestycja bezpieczna. Polega ona na tym, że inwestor pożycza zainwestowane pieniądze państwu. Trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy państwo bankrutuje stąd wysoki poziom bezpieczeństwa inwestycji.

Oferta obligacji obejmuje papiery wartościowe na okres od 3 miesięcy do 12 lat. W przypadku obligacji do okresu dwóch lat posiadają one stałe oprocentowanie. Jest ono jednak niższe. Wszystkie obligacje powyżej dwóch lat indeksowane są również poziomem inflacji. Ich konstrukcja zakłada pewny zysk dla inwestora. Nie możemy być jednak pewni na jakim poziomie, gdyż wpływ na to ma właśnie poziom inflacji, który ciężko przewidzieć w długim terminie.

Za przykład opłacalności niech posłużą obligacje dziesięcioletnie. Są to papiery wartościowe o zmiennym oprocentowaniu uzależnionym od poziomu inflacji, jednak ich oprocentowanie jest zawsze wyższe od inflacji. W pierwszym rocznym okresie odsetkowym Skarb Państwa gwarantuje oprocentowanie na poziomie 2,5 proc. W tym okresie oprocentowanie naliczane jest od zainwestowanej kwoty. W latach kolejnych od tej kwoty powiększonej o odsetki za poprzedni rok.


Analizując wszystkie przedstawione pomysły na inwestycje pod kątem opłacalności i ryzyka, widać, że inwestycje w nieruchomości stanowią najbardziej racjonalny wybór. W dobie rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych i kosztów pracy, rosną jednak również ceny mieszkań. Będzie się to przekładało na nieco malejącą stopę zwrotu z wynajmu. Z drugiej strony, rynek hotelarski zanotował w tym roku rekordowe wyniki. Szczególnie w Polsce, gdzie sezon wakacyjny był wyjątkowo udany. Hotele o wysokim standardzie coraz rzadziej zwracają jednak uwagę wyłącznie na tak zwany „sezon”. Nastawiają się one również na klientów biznesowych, którzy rezerwują pokoje również poza sezonami wakacyjnymi. Inwestycja w condohotele może się więc okazać najlepszym wyborem.

Źródło: bankier.pl / Home Broker / własne

Czytaj także