W pierwszej kolejności zgodzić należy się z tezą, iż art. 15 ze Covidu został wprowadzony do porządku prawnego jako stałe rozwiązanie, które w zamyśle ustawodawcy miało znajdować zastosowanie we wszystkich okresach czasowego ograniczenia w prowadzeniu działalności handlowej lub usługowej w Centrach handlowych. Wbrew pojawiającym się sugestiom powyższe nie przesądza jednak jeszcze, jaki jest zakres zastosowania wspomnianej regulacji, którego ustalenie wymaga wszak prawidłowego zdekodowania całej normy prawnej zawartej w przywołanym przepisie, nie zaś wybiórczego odczytania jego poszczególnych jednostek redakcyjnych.
Najem w galeriach handlowych podczas lockdownu
Należy przypomnieć, iż zgodnie z art. 15ze ust. 1 COVID-u w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności handlowej lub usługowej w Centrach handlowych ustawodawca przewidział wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań: umowa najmu w galerii, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Jednocześnie stosownie do ust. 2 ww. regulacji uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, w okresie trzech miesięcy od momentu zniesienia zakazów, a z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego.
Z powyższego wynika, że w opinii ustawodawcy sytuacja, w której najemca nie ma prawnej możliwości korzystania z przedmiotu najmu – umowa najmu lokalu użytkowego w sposób przewidziany umową, niewątpliwie nie uzasadnia obowiązku zapłaty czynszu za okres obowiązywania obostrzeń. Tym samym jeżeli najemca złożył ofertę, aby umowa najmu lokalu użytkowego została przedłużona w oparciu o wyżej cytowaną regulację wynajmujący nie będzie mógł od niego dochodzić zapłaty czynszu, bez względu na powoływane w tym zakresie argumenty. Jednocześnie zgodnie z wyżej przywołanym ust. 2, w braku złożenia oferty przez najemcę postanowienia ust. 1 przestają wiązać - jak wskazuje sam ustawodawca - oddającego. Pojawia się w tym miejscu pytanie, dlaczego ustawodawca zawęził wygaśnięcie stanu związania postanowieniami ust. 1 jedynie do strony oddającej?
Odpowiedzi na powyższe udziela skrzętnie pomijany przez Wynajmujących ust. 4 art. 15ze COVID-u, zgodnie z którym „Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają̨ właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. - w tym przepisom regulującym następczą niemożliwość świadczenia. Tym samym jeżeli nawet najemca nie złożył oświadczenia o przedłużeniu umowy najmu, nie traci on uprawnień do powoływania się na odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego, które wszak znajdują zastosowanie, co by usunąć wszelkie wątpliwości - ustawodawca dodatkowo podkreślił.
Wobec powyższego, nie sposób nie uznać, że w zaistniałej sytuacji doszło do tzw. niezawinionej następczej niemożliwości świadczenia po stronie Wynajmującego opisanej w art. 495 k.c.
Umowa najmu lokalu. Obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego
Zgodnie z § 1 przywołanej wyżej regulacji „Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”.. Stosownie zaś do § 2 „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe”.
Wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z postanowieniami wynajmujący zobowiązani są do udostępnienia najemcom powierzchni na ściśle określone umową cele, tj. prowadzenie działalności handlowej. Jednocześnie najemca nie jest uprawniony do jakiejkolwiek zmiany przeznaczenia najmowanej powierzchni. Oznacza to ni mniej, ni więcej tylko tyle, że na wynajmującym ciąży nie tylko obowiązek udostępnienia powierzchni - jak błędnie przyjmują Wynajmujący- ale obowiązek udostępnienia powierzchni handlowej, która zdatna będzie do prowadzenia w niej określonej działalności gospodarczej o charakterze handlowym.
Wprowadzone odpowiednimi regulacjami obostrzenia w istocie uniemożliwiły prowadzenie wskazanej w umowie działalności handlowej, tym samym czyniąc powierzchnię niezdatną do umówionego użytku. W tym miejscu należy z całą mocą podkreślić, że nie polega na prawdzie stwierdzenie, iż obostrzenia są skierowane jedynie do najemcy, a co za tym idzie nie ograniczają możliwości świadczenia przez wynajmującego. Umknęło także uwadze większości właścicieli galerii handlowych, iż ograniczenia te dotyczą jedynie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w obiektach handlowych o powierzchni 2000m. Tym samym, mówiąc obrazowo, gdyby najemca prowadził swoją działalność nie w Centrum Handlowym, ale w zwykłym, dostępnym z ulicy lokalu - najmowanym tuż obok tego centrum czy galerii, opisane wyżej obostrzenia, w ogóle by go nie dotknęły. Wobec powyższego należy uznać, że ograniczenia te były skierowane tak do wynajmującego, jak i najemcy. To ze względu na właściwości wynajmującego, w tym właściwości jego świadczenia, przedsiębiorca prowadzący najem w galeriach handlowych nie mógł prowadzić działalności.
Jednocześnie w doktrynie nie budzi wątpliwości, że w przypadku zobowiązań o charakterze ciągłym, a niewątpliwie za takie zobowiązanie należy uznać zobowiązanie wynikające z umowy najmu, nawet przemijający brak możliwości korzystania z najętej rzeczy musi być poczytywany za częściową niemożliwość świadczenia przez wynajmującego. Tym samym należy uznać, że w okresie, w którym najemca nie miał prawnej możliwości korzystania z lokalu w określony umową sposób, wygasają ex lege jego obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego.
Roszczenia o zapłatę czynszu
Reasumując dotychczasowe wywody należy wskazać, że art. 15 ze CovidU w żadnym wypadku nie wyklucza możliwości powoływania się przez najemcę na ogólne regulacje kodeksu cywilnego, w tym regulację art. 495 k.c. Jednocześnie z uwagi na charakter świadczenia, tj. udostępnienie powierzchni handlowej nadającej się do prowadzenia określonej działalności handlowej i przeznaczonej wyłącznie do tego celu, przez czas obowiązywania obostrzeń sprowadzających się do całkowitego braku możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, na najemcy nie ciąży obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego w postaci czynszu, z uwagi na treść art. 495 § 2 k.c.
Podkreślić w tym miejscu należy, że do powyższej interpretacji co raz częściej przychylają się sądy powszechne. Tytułem przykładu można wskazać na postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2020 r., w którym Sąd wprawdzie oddalił wniosek o udzielenie zabezpieczenia, jednak nie miał przy tym wątpliwości, że zostało uprawdopodobnione, iż „(…)Obowiązany nr 2 na podstawie przepisu art. 495 § 2 zdanie pierwsze k.c. utracił prawo do żądania odpowiedniej części świadczenia wzajemnego, czyli należności wynikających z umowy najmu za okres od dnia wprowadzenia Zakazu Handlu tj. od 13 marca 2020 r. do dnia odstąpienia przez Uprawnionego od umowy najmu”..
W podobnym duchu wypowiedział się również Sąd Okręgowy w Warszawie, który w postanowieniu z dnia 28 września 2020 r. wskazał - „(…)zwrócić należy w tym miejscu uwagę, iż przedmiot umowy był ściśle powiązany z przedmiotem działalności uprawnionego, co opisane zostało w § 1 ust. 2 umowy, w zw. z § 8 ust. 1 umowy, a co za tym idzie uprawniony nie mógł w sposób elastyczny zareagować na zmianę okoliczności - tj. rozpocząć inny rodzaj działalności nie objęty obostrzeniami. Postanowienie to należy więc uznać jako jeden z celów umowy powiązane ściśle z jej przedmiotem. Tak więc zakaz tego rodzaju działalności powodował, iż świadczenie stało się niemożliwe, wskutek okoliczności za które strony nie ponoszą odpowiedzialności. Inna sytuacja zachodziłaby w przypadku gdyby nie określono tak wyraźnie zobowiązania do prowadzenia ściśle oznaczonego zakresu działalności”.
Mając na uwadze powyższe w naszej ocenie (i coraz częściej także w ocenie sądów) najemcy powinni oczekiwać zmiany stanowiska wynajmujących i wycofania roszczeń o zapłatę czynszu za okresy, w których świadczenie było częściowo niemożliwe do spełnienia.
Piotr Kłodziński
Radca Prawny Warszawa
KlodzinskiKancelaria.pl