Specustawa mieszkaniowa może wprowadzić chaos

Specustawa mieszkaniowa może wprowadzić chaos

Dodano: 
Budowa budynku mieszkalnego
Budowa budynku mieszkalnego / Źródło: Fotolia / ilkercelik
Przewidywane przez tzw. specustawę mieszkaniową wprowadzenie dodatkowej ścieżki dojścia do pozwolenia na zabudowę (na mocy uchwały rady gminy) wprowadzi chaos w polityce przestrzennej, oceniają eksperci Centrum AMRON. Według nich regulacje grożą m.in. dogęszczaniem zabudowy kosztem terenów zielonych i rekreacyjnych w centralnych częściach miasta i powstawaniem zabudowy wbrew zapisom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

– Uchwalenie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wywołało burzliwą dyskusję nad przyszłością jakości zagospodarowywanej przez nas przestrzeni. Umożliwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących wbrew zapisom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego podniosło oburzenie środowisk urbanistów, samorządów i lokalnych aktywistów, którzy skrytykowali zapisy argumentując, że doprowadzą one do kompletnej degradacji polskiej przestrzeni. Tzw. specustawa mieszkaniowa wprowadza kolejną ścieżkę uzyskania zgody na zabudowę, całkowicie oderwaną od systemu planowania przestrzennego w Polsce, który i tak już teraz jest często krytykowany (m.in. przez NIK) i wymaga gruntownej modernizacji – ocenił specjalista ds. eksploatacji i rozwoju systemu AMRON Mateusz Gliwiński, cytowany w komunikacie.

Centrum wskazuje, że dotychczas zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym możliwa była zabudowa niezagospodarowanych gruntów, przeznaczonych na cele mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zabudowa terenów w trybie specustawy, które dotychczas nie były przewidywane pod rozwój budownictwa mieszkaniowego, będzie możliwa na podstawie uchwały rady gminy. Co więcej, ustawa dopuszcza zmianę uchwalonych planów miejscowych z pominięciem procedury zmiany MPZP. Przyzwala się więc de facto na zabudowę terenów na cele mieszkaniowe, niezależnie od ich przeznaczenia (w tym parków i terenów rekreacyjnych).

Standardy urbanistyczne

Ustawa wprowadza jednak pewne standardy urbanistyczne, które mają obowiązywać dla nowo powstających obiektów mieszkaniowych. Standardy (normatywy) urbanistyczne stanowią zbiór centralnych zasad wyznaczania, na podstawie których mają rozwijać się dla nowe osiedla mieszkaniowe. Mają one na celu zapewnienie atrakcyjnego środowiska zamieszkania, zachęcającego do osiedlania się w danej jednostce osadniczej poprzez wskazanie minimalnych i maksymalnych współczynników chłonności terenu oraz wyposażenie jej w podstawową infrastrukturę społeczną, czytamy dalej.

Czytaj także:
Najwyższy budynek mieszkalny powstaje w Nowym Jorku

Takie standardy obowiązują np. w niemieckim systemie planowania przestrzennego w formie rozporządzenia. Zasady realizacji celów planowania przestrzennego pogrupowane są na przepisy odnoszące się do stref zabudowy, gabarytów powierzchniowych zabudowy oraz formy zagospodarowania terenu w kontekście projektowania urbanistycznego. Ponadto dodatkowe standardy dotyczące użytkowania terenu znajdziemy w prawach budowlanych poszczególnych landów (np. lokalizacja parkingów czy placów zabaw). Mimo iż Niemcy są krajem federacyjnym o silnych tradycjach regionalnych, to rządowe rozporządzenia stanowią przesłankę wyjściową dla tworzenia ładu przestrzennego w lokalnych procesach budowlanych, z zachowaniem zasady dobrego sąsiedztwa i przyjaznego środowiska zamieszkania, wskazuje AMRON.

AMRON przypomniał, że w Polsce ostatnie normatywy urbanistyczne obowiązywały od 1974 roku do połowy lat 80 i od ponad 30 lat nie mamy żadnych centralnych zasad formowania nowej zabudowy. W normatywie mieszkaniowej z 1974 r. określono m.in. maksymalny promień dojścia pieszego do obiektów oświaty czy zabezpieczono minimalną powierzchnię terenów zielonych na mieszkańca. Po transformacji ustrojowej i wprowadzeniu nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku osłabiono władztwo planistyczne gmin poprzez unieważnienie dotychczasowych planów i zliberalizowano zasady projektowania osiedli mieszkaniowych.

– Gminy mogą ustanawiać pewne wskaźniki wykorzystania terenu w planach miejscowych, w których zgodnie z ustawą i rozporządzeniem określają "zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania". W ustawie wskazano ogólne wymogi dla planów miejscowych, przy czym gmina nie ma obowiązku sporządzania takich opracowań (pokrycie kraju planami po niemal 20 latach obowiązywania ustawy to ok. 30 proc.), czyli jakiekolwiek standardy kształtujące wymogi wobec terenów inwestycji mieszkaniowych występują punktowo – poinformował także Gliwiński.

– Wprowadzenie lokalnych standardów urbanistycznych zdaniem wielu stron – organizacji społecznych, stowarzyszeń urbanistów czy samorządów – stanowi jedno z niewielu narzędzi, które pomogą w ochronie przestrzeni przed negatywnymi skutkami uchwalonego w sierpniu dokumentu. 30 sierpnia br. warszawscy radni przyjęli lokalne standardy urbanistyczne, które obowiązują na terenie stolicy. Wśród zapisów uchwały znalazł się podział na trzy strefy: śródmieścia funkcjonalnego, miejską oraz przedmieść. W szczegółach są to m.in. zmniejszenie maksymalnych odległości od przystanków komunikacji do nawet 300 metrów w strefie śródmiejskiej, zmniejszenie odległości do szkół i przedszkoli do 800 metrów, a do terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu do 750 metrów. Warszawa zdecydowała się na wspomniane wyżej ograniczenie wysokości budynków maksymalnie do 7 kondygnacji – wskazał Gliwiński.

Uciążliwe ograniczenia

AMRON podkreśla, że doświadczenia ostatnich lat pokazały niewydolność systemu planowania przestrzennego w Polsce. Plany miejscowe stanowią realizację polityki przestrzennej gminy, która w celu ochrony interesu publicznego oraz zapewnienia zdrowego, zrównoważonego środowiska zamieszkania, nakłada ograniczenia i standardy zagospodarowywania gruntów. Wprowadzenie równoległej ścieżki dojścia do pozwolenia na zabudowę wprowadza dodatkowy chaos w polityce przestrzennej gminy.

– Dwutorowe planowanie przestrzeni wpłynie niekorzystnie na działania gminy, która już obecnie nie ma pełnej kontroli nad zagospodarowywaniem gruntów – z jednej strony musi nadrabiać niedoinwestowane w infrastrukturę tereny zagospodarowane, a z drugiej planować rozwój kolejnych terenów, przy ograniczonych funduszach. Szczególnie zagrożone na dogęszczenie zabudowy są tereny zielone i rekreacyjne w centralnych częściach miasta, które stanowią atrakcyjny grunt inwestycyjny. Powstawanie zabudowy wbrew zapisom MPZP niszczy koncepcję docelowej struktury funkcjonalno-przestrzennej i obniża jakość zamieszkania w mieście – podsumowano.

/ Źródło: ISBnews

Czytaj także