Artur Kozieja: Nieruchomości miałem w genach

Artur Kozieja: Nieruchomości miałem w genach

Dodano: 
Metropolo
Metropolo / Źródło: Europlan
Artur Kozieja, założyciel spółki Europlan, człowiek odpowiedzialny, między innymi, za wprowadzenie na polski rynek, pierwszego w Europie hotelu pod chińską marką Metropolo opowiada o sposobach na radzenie sobie z problemami w branży budowlanej, najlepszych pomysłach na inwestowanie w nieruchomości, a także swoich początkach w branży.

Rozmawiamy w momencie, gdy rynek budowlany jest w dużej niepewności. Koszty materiałów i siły roboczej nie przestaje rosnąć, a ceny mieszkań dochodzą do masy krytycznej, w której klienci przestaną je kupować. Jak Pan przewiduje najbliższą przyszłość? Czeka nas powtórka z 2012 roku?

Z punktu widzenia możliwości realizacji inwestycji jeszcze nie czujemy aż takiego napięcia jak na początku wspomnianego kryzysu, natomiast od kilkunastu miesięcy widzimy, że na rynku brakuje siły roboczej, co przekłada się znacząco na wzrost kosztów realizacji. Mamy na ten stan rzeczy dwie odpowiedzi. Jeden to jak najlepsze przygotowanie nowych, greenfieldowych inwestycji pod względem architektonicznym, oraz budowanie ich przy pomocy prefabrykatów. Jest to droga, którą obierają wykonawcy nie tylko w sektorze hotelowym, ale także, coraz częściej także w sektorze mieszkaniowym. Do tej pory rzadko korzystano z prefabrykacji, gdyż była ona nieco droższa. Obecnie, przy zwiększonych kosztach budownictwa standardowego, ceny prefabrykatów są takie same, a nawet niższe. Korzystanie z rozwiązań modułowych skraca także czas realizacji projektu.

Drugi sposób na radzenie sobie z problemami rynku to wykorzystywanie istniejących już w tkance miejskiej budynków do ich adaptacji czy modernizacji. Jest to trend, który niejako izoluje nas od ciężkiej sytuacji zwiększonych kosztów i ryzyka wykonawstwa.

Mówi Pan o wykorzystaniu prefabrykatów. Jak wygląda polski rynek w tym zakresie? Nie ma problemów z dostępnością do tego typu rozwiązań?

Ostatnie kilka lat to dynamiczny rozwój producentów prefabrykatów. Powstały nowe linie produkcyjne, a także kilka nowych firm specjalizujących się w ich wytwarzaniu. Część firm, które istnieją na rynku od lat, również zdecydowało się zainwestować w prefabrykację. O trendzie budownictwa modułowego mówi się już od dwóch czy trzech lat. Oczywiście jednym z motorów napędowych rozwoju tego rynku jest budownictwo mieszkaniowe. Jeden z największych inwestorów – BGK Nieruchomości, zajmujący się programem Mieszkanie Plus, również postawił na prefabrykację i mówi o tym otwarcie. Dało to zaczyn dla wielu firm do budowania nowych linii technologicznych.

Należy jednak pamiętać, że w kilku miejscach ten rynek poddany jest konkurencji międzynarodowej. Niektóre z polskich firm, szczególnie te z północy kraju, bardzo dużo eksportują do krajów skandynawskich. Trudno przekonać je do działalności na rynku polskim, gdyż dużą część swojej produkcji mają zarezerwowaną na rynki zagraniczne.

Ludzie często boją się prefabrykatów. Bardzo niesłusznie. Często jakość tych produktów jest często lepsza od tradycyjnie stosowanych. Budowa przy ich zastosowaniu jest też dużo szybsza. W przypadku hoteli, szczególnie przy rozbudowach, stosuje się tę technikę już bardzo często. Nie możemy sobie bowiem pozwolić, aby czekać 16 czy 18 miesięcy na oddanie budynku. Musimy się zmieścić z oddaniem nowego skrzydła między sezonami turystycznymi. Przykładem może być hotel BoniFaCio, który ostatnio wykonał taką operację w zakładanym czasie. Kolejnym błędem w spojrzeniu na prefabrykaty jest pomysł, że stosuje się je wyłącznie w tanim budownictwie. Nie jest to prawda. Niektórzy deweloperzy mieszkaniowi, nawet na bardzo luksusowych osiedlach, stosują już części, które można prefabrykować, np. klatki schodowe. Obniża to koszty i skraca czas realizacji projektów.

W sektorze hotelowym polskie firmy wykorzystują już prefabrykacje również za granicą. Ostatnim przykładem jest realizacja firmy Polkon, która buduje w Anglii dwa duże obiekty hotelowe. Powstają one z elementów produkowanych w Polsce i eksportowanych do Wielkiej Brytanii. Będą to obiekty w Luton i Edynburgu, które należały do sieci Marriott.

Wspomniał Pan także o kupowaniu gruntów pod inwestycje i szukaniu budynków do modernizacji. Czy da się w Polsce kupić jeszcze dobry, niezabudowany grunt?

Jeśli chodzi o destynacje wczasowe, w których można stawiać hotele, to jest jeszcze wiele niezagospodarowanych terenów w pięknych miejscach. Lokalne władze często pracują nad zmianami w planach zagospodarowania, które takie inwestycje umożliwiają. W sektorze wczasowym nie ma więc z tym większego problemu.

Jeżeli jednak mówimy o dużych miastach, to tutaj terenów jest już zdecydowanie mniej. Wciąż występują jednak postindustrialne enklawy, które znajdują się w centrach miast, a są niewykorzystywane. W Warszawie widać to na przykładzie bliskiej Woli, w okolicach Ronda Daszyńskiego. Są to tereny po dawnych fabrykach czy zakładach przemysłowych. Często więc w bardzo dobrej lokalizacji można kupić działkę z budynkiem, który nadaje się do zaadoptowania na inne cele. Coraz częściej widzimy w centrach miast inwestycje, które są modernizacjami historycznych budynków do nowych funkcji. Tak stało się m.in. z budynkiem Feniks przy ul. Żelaznej w centrum Warszawy, gdzie w miejscu starego budynku handlowego wybudowałem nowoczesny budynek biurowy, który jest teraz centralą jednego z banków.

Ile więc w takich inwestycjach jest misji przywracania budynków miastu, a ile po prostu braku innych możliwości?

Okazuje się, że są budynki, które są dobrze zlokalizowane, często w bezpośrednim sąsiedztwie centrów miast, i mogą być one zaadoptowane na nowe funkcje. Jako że nie da się już niemal kupić takich terenów bez zabudowy, to adaptacja terenów poprzemysłowych jest naturalnym krokiem. Jest to również korzystne dla mieszkańców. Te zakłady często od lat są już opuszczone ze względu na rozwój miast. Takie obiekty jak np. zakłady im. Róży Luksemburg w granicach miasta nie miały już racji bytu.

Czytaj także