Krzysztof Misiak: Obecnie wszystko kręci się wokół pracownika

Krzysztof Misiak: Obecnie wszystko kręci się wokół pracownika

Dodano: 
Krzysztof Misiak, szef działu powierzchni biurowych w Polsce w Cushman & Wakefield
Krzysztof Misiak, szef działu powierzchni biurowych w Polsce w Cushman & Wakefield / Źródło: Cushman & Wakefield
Czy powstająca podaż nowych powierzchni biurowych, które trafią na rynek na przełomie 2020 i 2021 roku, zgra się z popytem? Czy deweloperzy działają spekulacyjnie, czy popyt da się przewidzieć? Co stanie się ze Służewcem Przemysłowym w momencie zakończenia inwestycji przy Rondzie Daszyńskiego? Czy technologie, którymi naszpikowane są nowoczesne biurowce to wymóg rynku, czy inicjatywa deweloperów? Na te i inne pytania odpowiada w rozmowie Krzysztof Misiak, szef działu powierzchni biurowych w Polsce w Cushman & Wakefield.

Obecnie polskie miasta są wielkimi placami budowy. Jednym z głównych sektorów, dla którego powstają nowe inwestycje, jest rynek biurowy. Czy faktycznie jest taki duży popyt na nową powierzchnię, czy może inwestorzy spekulują, licząc, że kilka lat zapotrzebowanie będzie się utrzymywać lub nawet wzrośnie?

Specyfiką rynku biurowego jest to, że funkcjonuje on w cyklach. W związku z tym, że proces budowlany w przypadku budynków konwencjonalnych trwa 4-5 lat, a w przypadku budowy wież 5-6, czasem nawet do 10 lat, rynek reaguje z pewnym opóźnieniem. Deweloperzy, mając na uwadze obecny popyt, postanowili inwestować jeszcze więcej. W Polsce pojawiło się ostatnio kilku dużych inwestorów, którzy mogą generować dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, ale jednocześnie dobra sytuacja ekonomiczna wpłynęła na wysoki poziom ekspansji firm, które są już w Polsce obecne. W ostatnich latach wyraźnie widać, że głównym źródłem popytu netto na nowe powierzchnie biurowe są właśnie ekspansje. Firmy, które jeszcze kilka lat temu zatrudniały 1000 pracowników, dziś potrzebują biura, które pomieści 1200-1500 osób. Większość naszych klientów może pochwalić się rozwojem organicznym na poziomie ok. 10 proc. rocznie, a zatem w perspektywie 5-10 lat od podpisaniu umowy najmu biura, możemy mówić o wzroście zapotrzebowania na poziomie ok. 60 proc.

Oczywiście te dane różnią się w zależności od miejsca, które analizujemy. Na rynku warszawskim w ostatnich trzech latach bardzo dużo się zmieniło. W Warszawie pojawiło się wiele firm z branży Business Services Sector, które wcześniej omijały stolicę ze względu na koszty zatrudnienia. Od zeszłego roku widzimy też bardzo duży ruch ze strony operatorów coworkingowych, którzy również pochłaniają bardzo duże powierzchnie. Pracując z firmą WeWork, zrealizowaliśmy już cztery transakcje na prawie 30 tys. m kw. łącznie.

A jak to wygląda poza Warszawą?

Najbardziej rozwiniętymi rynkami regionalnymi są Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Na tych rynkach również dostrzegamy, że głównym motorem rozwoju jest popyt wewnętrzny. Jeśli chodzi o Katowice, Łódź czy Poznań to sytuacja kształtuje się na poziomie 50/50. Są to miasta, które nadal potrzebują inwestorów zewnętrznych gotowych wynająć jednorazowo 5-10 tys. m kw. powierzchni biurowej. Ciekawostką są takie rynki jak Lublin, Szczecin czy Bydgoszcz, które obecnie rozwijają się najbardziej dynamicznie. To jednak miejsca, które są wyjątkowo uzależnione od popytu zewnętrznego. Rynek wewnętrzny w tych miastach nie osiągnął jeszcze bowiem wystarczającej skali, przez co zachwiania popytowe są tam dużo większe. Inwestycje deweloperskie w tych lokalizacjach mają w większości charakter spekulacyjny. Decydują się na nie głównie lokalni deweloperzy, którzy już od dawna działają na tych rynkach, a na ich decyzje wpływa wiara w dany rynek i przywiązanie do miasta.

Galeria:
Browary Warszawskie
Czytaj także:
Cushman & Wakefield podpisał ze Skanska umowę na zarządzanie ponad 300 tys. m kw. biur

Czyli sytuacja, która ma obecnie miejsce na Rondzie Daszyńskiego, a której efektem będzie nagły przyrost powierzchni biurowej w latach 2020-2021 jest efektem analiz, czy raczej spekulacji?

Gdy przeanalizujemy sytuację, która przez ostanie lata ma miejsce w Warszawie, to zobaczymy, że nie ma właściwie przypadków, aby nowo wybudowane biurowce stały puste. Nowe inwestycje zwiększają jednak presję na istniejące już budynki. Firmy chętnie zmieniają bowiem lokalizacje i przenoszą się do nowych biur. Rondo Daszyńskiego jest bardzo ciekawą ofertą. Leży poza granicami CBD – Central Business District, ale jest świetnie skomunikowane ze ścisłym centrum. Niemal z każdego punktu miasta da się tam dotrzeć w ciągu 20-30 minut. Lokalizacja nieco oddalona od centrum wpływa oczywiście na cenę. Jest taniej, co jest szansą dla firm, które nie mogą sobie jeszcze pozwolić na wynajem powierzchni w takich budynkach jak np. Rondo 1 czy Q22. Ceny wynajmu metra kwadratowego na Rondzie Daszyńskiego wahają się między 17 a 19 euro.

Czytaj także