Sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce spadła o 11 proc. rok do roku do 64,8 tys. w 2018 r., a łączna wartość transakcji nabycia mieszkań spadła o 4 proc., wynika z analizy REAS JLL Residential Advisory. Eksperci firmy oceniają, że w 2019 r. powinien nastąpić dalszy, ale niewielki spadek sprzedaży w obu ujęciach, przy jednoczesnym wzroście cen mieszkań.
Ponadto eksperci podkreślają, że ubiegłoroczne spadki nie oznaczają słabego roku dla rynku. Wręcz przeciwnie, sprzedaż w sztukach i liczba mieszkań wprowadzonych do oferty były wyższe niż w 2016 r. i drugie najlepsze w historii (po rekordowym 2017 r.). Ubiegłoroczny wynik wyraźnie poprawił IV kwartał, w którym deweloperzy wprowadzili do oferty 19,3 tys. mieszkań (+25 proc. kwartał do kwartału i jednocześnie najwięcej od 2007 r.), a sprzedali 16,5 tys. (+14 proc. kwartał do kwartału).
– W stosunku do 2017, rok 2018 był gorszy. Było mniej wprowadzeń do oferty i sprzedanych mieszkań, ale doskonały IV kw. sprawił, że w 2018 roku deweloperzy więcej sprzedali i wprowadzili niż w 2016 r. – powiedziała dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego Katarzyna Kuniewicz.
Ekspert podkreśliła, że liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale ub.r. (19,3 tys.) prawie sięgnęła rekordu z IV kw. 2007 r. (ok. 20 tys.), a "oczekujący" na mieszkania silny popyt na rynku odpowiedział na tę podaż wzrostem sprzedaży o 14 proc. kwartał do kwartału do 16,5 tys.
Nie będzie katastrofy
Dzięki wysokim wprowadzeniom oferta na 6 głównych rynkach osiągnęła 50,7 tys. na koniec 2018 r., co według REAS oznacza powrót do „wysokiego, dobrego poziomu oferty”. Rok wcześniej wielkość oferty wynosiła 48,3 tys.
Według niej, mimo że oferta jest wysoka, to teoretyczne średnie tempo wyprzedaży całej oferty wynosi dla 6 miast 3,1 kwartału, czyli nadal jest bardzo dobre.
– Czas ten rośnie od początku 2018 r. i tak nadal będzie. Powinien rosnąć, ale nie przewidujemy katastrofy. – powiedziała Kuniewicz. Według ekspertów deweloperzy mają jeszcze spore możliwości wydłużania sprzedaży bez utraty płynności.
Nie ma powodu do spadku cen
REAS ocenia, że w obszarze cen mieszkań, po okresie stabilizacji nastąpił "okres jednoznacznego wzrostu".
– Jeszcze istnieje potencjał do wzrostu cen i nie widać powodu, by wzrosty cen miały się zakończyć. – powiedział wiceprezes JLL w Polsce Kazimierz Kirejczyk. Dlatego przeciętna wartość transakcji w 2019 r. powinna być wyższa rok do roku, choć dynamika wzrostu cen powinna zwalniać.
Jaki będzie rok 2019?
Eksperci REAS, pytani o prognozy na 2019 r. wskazali, że rynek mieszkaniowy nieznacznie się zmniejszy, zarówno w ujęciu liczby sprzedanych mieszkań, jak i łącznej wartości transakcji, ale nie przewidują spektakularnych zmian ani zawirowań.
– Nie przewidujemy, by na rynku mieszkaniowym wydarzyło się coś spektakularnego, jeśli nie pojawią się jakieś czynniki spoza rynku. Czynnikiem, który może spowodować wyraźną zmianę są stopy procentowe, ale wierzymy, że pozostaną na niezmienionym poziomie i nie będzie alternatyw dla inwestujących w mieszkania. – powiedział Kirejczyk. Podobnie nie zakłada on, by wystąpiła zmiana popytu związana z obniżeniem akcji kredytowej.
– W 2019 r. sprzedaż w sztukach będzie niższa. Pytanie, na ile wzrost cen uszczupli popyt, ale wydaje się, że wartość transakcji na rynku również powinna być niższa w 2019 w ujęciu rok do roku. – podsumowała Kuniewicz.
REAS JLL Residential Advisory jest zespołem doradczym specjalizującym się w zagadnieniach dotyczących rynku nieruchomości mieszkaniowych. Sześć rynków, dla który dane podaje REAS, to Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź.