Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jednak powstanie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jednak powstanie

Dodano: 
Apartamentowiec, zdjęcie ilustracyjne
Apartamentowiec, zdjęcie ilustracyjne / Źródło: HM Inwest
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zakłada utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) z obowiązkową składką na jego rzecz. Poza tym na przedsiębiorców zostaną nałożone dodatkowe obowiązki faktyczne, ewidencyjne i rachunkowe, związane z umowami rezerwacyjnymi, raportowaniem czy procedurami odbioru lokalu mieszkalnego. Wnioskodawcy z UOKiK argumentują to zwiększeniem ochrony nabywców lokali, lecz branża jest sceptyczna i zadaje pytanie: czy faktycznie klienci są obecnie niedostatecznie chronieni?

Nowe przepisy przewidują stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) ze składek wpłacanych przez deweloperów. Będą one odprowadzane od wpłat nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dla otwartych rachunków powierniczych wyniosą maksymalnie 2 proc. wartości każdego sprzedanego lokalu. Dla zamkniętych – maksymalnie 0,2 proc. Środki te byłyby wypłacane m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego otwarte lub zamknięte rachunki powiernicze. To tyle, jeśli chodzi o teorię nowego systemu zabezpieczającego nabywców, ale jak wygląda praktyka obecnie obowiązujących mechanizmów?

Niemal dekada obowiązywania rachunków powierniczych

– Przeszło dziewięć lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że zagwarantowana jej przepisami ochrona dla kupujących mieszkania jest odpowiednia. W tym okresie były zaledwie dwie upadłości przy otwartym rachunku powierniczym. Przy czym w jednym przypadku doszło najprawdopodobniej do przestępstwa, a w drugim inwestycja częściowo nie została objęta reżimem ustawy deweloperskiej, czyli również niezgodnie z prawem – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W podobnym tonie wypowiada się biuro Rzecznika Praw Obywatelskich na łamach „Dziennika Gazety Prawnej” – „Aktualnie do BRPO nie wpływają już raczej skargi na deweloperów – w skali roku są to dosłownie pojedyncze pisma. Tych skarg było w przeszłości dużo więcej. Po nowelizacjach, które doprecyzowały jej regulacje, skargi do RPO są sporadyczne i wynikają raczej z braku dostatecznej świadomości prawnej obywateli. W związku z brakiem skarg nie jesteśmy w stanie ocenić, czy w praktyce dotychczasowe przepisy nie chroniły nabywców wystarczająco efektywnie i czy uzasadnione jest wprowadzenie do obrotu DFG”.

Jak nowelizacja wpłynie na rynek mieszkań

Jak sprawa wygląda z perspektywy konkretnego dewelopera, np. Grupy Inwest? Firma uważa, że prawne doprecyzowanie działalności firm deweloperskich jest jak najbardziej korzystne w aspekcie relacji z klientem. Jednakże obecnie zapowiadane zmiany traktuje jako idące zbyt daleko. Fundusz Gwarancyjny, zapowiadany od wielu lat, jest korzystny w relacjach klient-deweloper, ale Grupę Inwest niepokoi wysokość składek, a także możliwość ich multiplikowania, co niewątpliwie spowoduje wzrost cen mieszkań. Zdaniem dewelopera, zbyt intensywne wkraczanie ustawodawcy w sprawy wolnego rynku kończy się zazwyczaj spiętrzeniem procedur oraz wzrostem cen i tak jest w każdym aspekcie gospodarki.

Fundusz Gwarancyjny powinien to być skonstruowany jako swego rodzaju depozyt, a pozytywne zakończenie procesu realizacji zwalniałoby składki wpłacane przez konkretną firmę i dawało jej płynność potrzebną do realizacji nowych inwestycji – podkreślają przedstawiciele Grupy Inwest.

Deweloper widzi jeszcze inne niebezpieczeństwa: kolejne daniny doprowadzą rynek do monopolizacji, gdzie tylko najwięksi będą w stanie przetrwać. Z drugiej strony „ustawowe” niejako zwiększanie obostrzeń, a co za tym idzie cen, może doprowadzić do sytuacji, w której większa liczba lokali znajdzie się we władaniu Funduszy, a Kowalskiego po prostu nie będzie stać na kupno własnego lokum.

Co oprócz DFG jest w projekcie nowelizacji?

Poza utworzeniem DFG projekt zawiera szereg szczegółowych rozwiązań, które chce narzucić UOKiK. To nie tylko płacenie dwa razy do DFG za to samo mieszkanie. Inny przepis przewiduje, że jeśli deweloper nie odprowadzi podatku od nieruchomości za I kwartał za jakąkolwiek swoją nieruchomość, to bank będzie miał obowiązek zatrzymać wszystkie jego inwestycje w całym kraju, bo nie ma żadnego limitu kwot, określonych jako „zaległość podatkowa”. Inne szczegółowe rozwiązanie dotyczy tego, że jeśli deweloper zgodzi się dobrowolnie rozwiązać umowę z klientem (który np. stracił pracę), to od sprzedawanego drugi raz mieszkania będzie miał obowiązek drugi raz zapłacić składkę ubezpieczeniową.

PZFD podsumował, że takich małych, ale krytycznych uwag ma kilkadziesiąt. Gdyby temat sprowadzał się tylko do DFG, to przy rozsądnej stawce i pozostawieniu mechanizmów z poprzedniej ustawy nie zgłaszałby zastrzeżeń.

Związek od 2019 roku stoi na stanowisku, że przy obecnej wartości rynku szacowanej na 55-60 mld zł wystarczyłaby składka w wysokości 0,3 proc., co umożliwiłoby zebranie 140 mln zł w pierwszym roku, o czym pisał UOKiK w ocenie skutków regulacji. Nie ma bowiem sensu zbierać pieniędzy w nieskończoność, żeby tworzyć niepotrzebnie ogromny fundusz, który byłby smakowitym kąskiem dla polityków.

Urszula Hofman i Konrad Płochocki

Czytaj też:
HM Invest: Innowacje w budownictwie mieszkaniowym
Czytaj też:
BetON, smog OFF

Artykuł został opublikowany w 10/2021 wydaniu tygodnika Wprost.

Archiwalne wydania Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App StoreGoogle Play.

Źródło: Materiały Partnera
-
 0

Czytaj także