Bublem prawnym w deweloperów

Bublem prawnym w deweloperów

Dodano: 
Budowa domu, zdjęcie ilustracyjne
Budowa domu, zdjęcie ilustracyjne / Źródło: Materiały prasowe
Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej powołującej Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), przyjęty przez sejmową Komisję Infrastruktury, pokazuje, że wnioskodawca, którym jest UOKiK, zignorował przedstawiane w toku konsultacji publicznych i na etapie sejmowym krytyczne raporty czy opinie prawne środowiska branżowego. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich jasno wskazywały one na szereg istotnych zarzutów prawnych, które w wielu miejscach naruszają zasady techniki prawodawczej, zwiększając skalę uchybień i wątpliwości interpretacyjnych.

18 marca, podczas pierwszego czytania w Sejmie, prezes UOKiK, przedstawiając argumenty za koniecznością powołania DFG z obowiązkową składką na jego rzecz w wysokości 2 proc. wartości mieszkania, powiedział, że od 2012 r. upadło 150 firm deweloperskich. Miałoby to uzasadnić konieczność wprowadzenia DFG.

Deweloperzy i upadłości, których nie było

Dane, które przywołał UOKiK, obejmują przede wszystkim te firmy, które w swoim PKD mają wpisane „roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków”, ale nie prowadzą działalności deweloperskiej, której klasyfikacja działalności w ogóle nie rozróżnia. Tylko na podstawie kodów PKD nie można określić kategorii podmiotów, które ogłaszały upadłość, ponieważ firmy posługują się bardzo różnymi kodami: od działalności budowlanej poprzez usługową czy sprzedażową, co dopuszcza rejestr KRS.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że w ciągu dziewięciu lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej mieliśmy do czynienia z dwoma przypadkami upadłości, przy czym w obu działanie spółek nie było objęte przepisami ustawy deweloperskiej.

Jakie są inne zarzuty wobec projektu?

Projekt zakłada istotne zwiększanie uprawnień kontrolnych banku, na których podstawie będzie on mógł wstrzymywać wypłatę środków z rachunku powierniczego, a tym samym pogarszać sytuację finansową dewelopera. Wystarczy, że wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, a ten poinformuje bank prowadzący rachunek powierniczy, że deweloper ma obowiązek mu zapłacić dług wykonawcy. Bank nie będzie analizował, czy należności te są wymagalne, czy nie. W związku z tym, że za nieuzasadnione zwolnienie transzy grozi odpowiedzialność karna, bank po prostu wstrzyma wypłatę.

Ponadto błędnie zredagowane przepisy dopuszczają możliwość usunięcia w trybie zastępczym wady istotnej, co może generować ogromne koszty, jak również ogromne szkody związane z nieprofesjonalnym działaniem.

Zasady przyzwoitej legislacji obejmują między innymi wymaganie określoności przepisów, które muszą być formułowane w sposób poprawny, precyzyjny i jasny, czego niestety temu projektowi brakuje. UOKiK dał wyraz temu chociażby poprzez wprowadzenia do projektu pojęcia „wady istotnej”. Na uwagi PZFD wskazujące, że wada istotna ma w istocie charakter subiektywny, bowiem jak podkreśla się w orzecznictwie, oceny istotności nie należy dokonywać pod kątem wykorzystania rzeczy zgodnie z jej celem, ale z punktu widzenia kupującego – UOKiK odpowiedział, że „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnychwątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejącebogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albona zasadzie a contrario”.

Zatem już z założenia został zaprojektowany przepis, który będzie powodował komplikacje i spory sądowe, co jednocześnie kłóci się z zasadą jasności tworzonego prawa.

Jasność przepisu oznacza jego klarowność i zrozumiałość dla adresatów, którzy mają prawo oczekiwać od racjonalnego ustawodawcy tworzenia norm prawnych niebudzących wątpliwości co do treści nakładanych obowiązków i przyznawanych praw” (wyrok TK z 11 grudnia 2009 r., Kp 8/09), niestety, jak pokazuje treść ustawy, dążenie UOKiK do osłabienia za wszelką cenę branży deweloperskiej ma się nijak do powyższych konstytucyjnych zasad państwa prawa.

Podsumowanie

Powyższe pokazuje, że choć w uzasadnieniu projektu UOKiK wskazywał, że „Celem proponowanych rozwiązań nie jest osłabienie branży deweloperskiej, a podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców […]”, to jednak doskonale widać, że projekt ten ma być swoistą karą dla deweloperów za ich, co wielokrotnie podkreślał prezes UOKiK, „mięsiste” marże.

Wielką szkodą jest, iż finalnie wprowadzenie Funduszu Gwarancyjnego uderzy w nabywców mieszkań, których ceny i tak znacznie w ostatnim czasie wzrosły. Firmy branży deweloperskiej są zaniepokojone tym, co się dzieje na rynku i w jaki sposób UOKiK „walczy” z inwestorami.

Urszula Hofman i Konrad Płochocki

PZFD wspólnie z Grupą Inwest oraz tygodnikiem „Wprost” organizuje 21 kwietnia 2021 r. debatę dotyczącą przyszłości branży. Debata dostępna będzie na żywo na stronie internetowej „Wprost”.
Artykuł został opublikowany w 15/2021 wydaniu tygodnika Wprost.

Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App StoreGoogle Play.

 0

Czytaj także