Biurokratyczne koszty Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Biurokratyczne koszty Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Dodano: 
Apartamentowiec, zdjęcie ilustracyjne
Apartamentowiec, zdjęcie ilustracyjne / Źródło: HM Inwest
20 maja 2021 r. Sejm po czterech latach procesu legislacyjnego, uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ten akt prawny nie tyle nowelizuje dotychczasową ustawę deweloperską, ile wprowadza jej zupełnie nową, znacznie obszerniejszą treść.

W retoryce UOKiK wskazującej, że wprowadzenie obowiązku odprowadzenia składek na DFG nie podwyższy cen mieszkań, urząd nie poświęcił słowa uwagi temu, że Fundusz to nie tylko odprowadzenie składki od każdej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wprowadzone ustawą nowe obowiązki dla banków, szczególnie dotyczące ewidencjonowania wpłat na DFG, spowodują, co już jasno deklarują banki, podniesienie cen dla oferowanych na rynku nieruchomości instrumentów finansowych, w tym głównie w zakresie prowadzenia rachunków powierniczych.

Dodatkowe wydatki

Przede wszystkim ustawa nakazuje deweloperom otwierać mieszkaniowe rachunki powiernicze już w momencie rozpoczęcia sprzedaży, rozumianej teraz jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich. Utrzymywać je będzie trzeba według przyjętej ustawy aż do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej, co będzie generowało dodatkowe koszty.

Przed dokonaniem wypłaty z rachunków powierniczych na rzecz dewelopera bank będzie zobowiązany do weryfikacji, czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, podatkami od nieruchomości oraz czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG. Wszelkie koszty tych kontroli ma ponosić deweloper – co również dodatkowo, obok innych proponowanych zmian, może się przełożyć na zwiększenie kosztów inwestycji.

Nowe uprawnienia kontrolne banku są bardzo szerokie i mogą ponadto prowadzić do blokowania wypłaty środków przez banki w sytuacjach nieuzasadnionych (lub trudnych do wykazania). Na przykład wystarczy, że wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, a ten poinformuje bank prowadzący rachunek powierniczy, że deweloper ma obowiązek mu zapłacić dług wykonawcy. Bank nie będzie analizował, czy należności te są wymagalne, czy nie, i po prostu wstrzyma wypłatę

Kolejny generator kosztów

Ostatnia rzecz, która w biurokratycznej machinie DFG stanowić będzie generator kosztów, to obowiązki ewidencyjne deweloperów względem Funduszu. UOKiK zaplanował stworzenie dla DFG całego systemu zwanego Ewidencją Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Do tej Ewidencji zarówno deweloperzy, jak i banki będą musieli stale raportować w terminie siedmiu dni praktycznie o wszystkich danych dotyczących realizowanych inwestycji.

Przedstawione przykłady pokazują, że liczba czynników podwyższających koszty inwestycji jest ogromna. Ustawa obniża przede wszystkim ryzyka banków, natomiast podwyższa je, i to zdecydowanie, dla przedsiębiorców, którzy będą musieli mierzyć się z nowymi regulacjami, niejednokrotnie niejasnymi i wątpliwymi legislacyjnie.

Warto się zastanowić, czemu służyć ma zwiększenie pozycji banków oraz ich bezpośredniej kontroli i możliwości ekonomicznego blokowania realizacji inwestycji.

 0

Czytaj także