Zaburzony ład przestrzenny

Zaburzony ład przestrzenny

Dodano: 
Apartamentowiec, wizualizacja
Apartamentowiec, wizualizacja / Źródło: HM Inwest
Brakuje jasnych przepisów dotyczących intensywności zabudowy, różne wykładnie i urzędowe interpretacje wprowadzają coraz większy chaos w tym obszarze i powodują gwałtowane ograniczenie możliwości zabudowy działek budowlanych.

Wszystkie uchwalane plany miejscowe, a w przypadku ich braku – decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinny wskazywać w swojej treści maksymalną i minimalną intensywności zabudowy, rozumianą jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. W skrócie oznacza to stosunek powierzchni użytkowej wszystkich budynków do powierzchni terenu, na którym się one mają znaleźć.

Jest to jeden z najważniejszych wskaźników urbanistycznych, bo to na jego podstawie można oszacować dopuszczalny stopień pokrycia danego terenu zabudową. Na jego podstawie można określić maksymalną możliwość wykorzystania danej działki pod zabudowę, czyli ile metrów powierzchni użytkowej możemy wybudować.

Dwie interpretacje

Pojęcie intensywności zabudowy zdefiniowano w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopiero w 2010 r. i w zasadzie od tego momentu nie było również wątpliwości, że składowa tego wskaźnika, czyli powierzchnia całkowita zabudowy, to suma powierzchni wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku. Wynikało to głównie z normy PN – ISO 9836, która wskazywała, że powierzchnia zabudowy może być liczona wyłącznie z uwzględnieniem powierzchni kondygnacji nadziemnych.

Przykładowo, jeśli powierzchnia całkowitej zabudowy wynosi 1000 m², a powierzchnia działki wynosi 2000 m² to wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,5. I w taki właśnie sposób wskazuje się parametry intensywności zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzjach o warunkach zabudowy.

Taka praktyka przez wiele lat nie budziła wątpliwości, stanowiąc jednolity punkt wyjścia dla praktyki sądów i organów administracji, ale również działań urbanistów i architektów.

Nieoczekiwanie jednak w ostatnim czasie zaczęła się pojawiać nowa, błędna i zaskakująca interpretacja w orzecznictwie administracyjnym.

Zgodnie z nią zaczęto nakazywać, by do intensywności zabudowy wliczać powierzchnię kondygnacji podziemnych, jak również powierzchnię balkonów i tarasów. Zbiegło się to również z obszerną nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r., wprowadzając również nową normę PN – ISO 9836 z 2015 r.

Mniej balkonów i tarasów

Takie stanowisko zaczęło pociągać za sobą gwałtowane ograniczenie możliwości zabudowy działek budowlanych. Inwestorzy w takiej sytuacji zostali zmuszeni do rezygnowania z większej liczby miejsc postojowych, zmniejszania lub ograniczania powierzchni i liczby balkonów czy też coraz bardziej popularnych zielonych tarasów na dachach. Co istotne, taka zmiana podejścia organów zaczęła się czasie epidemii COVID-19, która wpłynęła na zmianę preferencji zakupowych Polaków. Obecnie bardzo dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z dużymi tarasami czy balkonami, stanowiącymi dodatkową własną przestrzeń na świeżym powietrzu. Objęcie powierzchni tych elementów wskaźnikiem intensywności zabudowy powoduje, że inwestorzy nie są chętni wprowadzać ich do projektów budowlanych.

Największym zainteresowaniem naszych klientów cieszą się stosunkowo małe mieszkania, koniecznie z balkonem czy tarasem. Spółki Grupy Inwest realizują obecnie inwestycje w Warszawie i Poznaniu. W sprzedaży mamy obecnie mieszkania w pięciu inwestycjach i wszędzie jest dokładnie tak samo – pierwsze sprzedawane są małe mieszkania.

Nowe regulacje spowodują konieczność zmniejszenia liczby miejsc parkingowych, a co za tym idzie, realizowane będą większe niż obecnie mieszkania z ograniczoną powierzchnią balkonów. Mieszkania małe będą bardzo trudno dostępne, co spowoduje wzrost ich ceny. Po raz kolejny powstają nowe regulacje prawne, które będą bardzo niekorzystnie oddziaływać na rynek. Pytanie tylko o zasadność tego typu działań administracji.

Konieczne zmiany legislacyjne

Intensywność zabudowy to wskaźnik urbanistyczny, a tym samym nie powinien on być odnoszony do tego, co jest pod ziemią. Z punktu widzenia ładu przestrzennego istotne jest tylko to, co znajduje się nad ziemią i jest widoczne. Kluczowe znaczenie ma tu przestrzeń, która oddziałuje na człowieka, i to, co rzeczywiście na jej kształt wpływa. Niestety, brakuje jasnych przepisów, różne wykładnie i urzędowe interpretacje wprowadzają coraz większy chaos w tym obszarze.

Konieczne są więc z zmiany legislacyjne, które mogłyby ten problem wyeliminować. W tym celu Polski Związek Firm Deweloperskich wspólnie z Business Centre Club, Stowarzyszeniem Architektów Polskich i Towarzystwem Urbanistów Polskich złożył w tym miesiącu w Ministerstwie Rozwoju Pracy i Technologii stanowisko wskazujące na konieczność podjęcia prac nad zmianą przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ujednoliceniu, a także prawnym usankcjonowaniu prawidłowego w aspekcie planowania przestrzennego sposobu obliczania wskaźnika intensywności zabudowy, która przede wszystkim powinna być liczona z wyłączeniem kondygnacji podziemnych oraz powierzchni balkonów i tarasów.

Brakuje bowiem uzasadnienia dla regulowania w aspekcie planistycznym gabarytów zabudowy podziemnej, czyli tego, co faktycznie przestrzeń nie obejmuje. Czy rzeczywiście głębszy garaż podziemny, ogrodzony taras na dachu lub szersze balkony mogą zakłócać ład przestrzenny?


Urszula Hofman, Grupa Inwest
Przemysław Dziąg, PZFD

Artykuł został opublikowany w 28/2021 wydaniu tygodnika Wprost.

Archiwalne wydania Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App StoreGoogle Play.

-
 0

Czytaj także