Jak wskazał UOKiK w uzasadnieniu do zmian: „Celem proponowanych rozwiązań nie jest osłabienie branży deweloperskiej, a podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców […] Skutkiem wzrostu poziomu ochrony nabywcy jest bowiem zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, które z kolei ma wpływ na konkurencyjność gospodarki. Należy też mieć na uwadze, że przejrzystość rozwiązań i precyzja przepisów prawnych, zwłaszcza tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptacji społecznej […]”
I właśnie o precyzję i przejrzystość przepisów, które zaprojektował UOKiK się rozchodzi. Czy rzeczywiście staną się one źródłem zwiększenia konkurencyjności gospodarki, a nadto – nakładając szereg różnorodnych obowiązków na branżę deweloperską, staną się źródłem zwiększenia ich akceptacji społecznej? W toku procesu legislacyjnego, szczególnie już tego na etapie Sejmowym i Senackim, UOKiK nie reagował na krytyczne zarzuty, które pod adresem niektórych rozwiązań były wobec niego kierowane m.in. przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Przy czym nie chodzi tutaj o fakt, że były one źródłem nieuzasadnionej nad regulacji, ale o fakt, że wobec wprowadzanych przepisów podnoszono szereg wątpliwości natury prawno – legislacyjnej. Niestety te wątpliwości przełożą się na etap stosowania nowych przepisów, wprowadzając chaos interpretacyjny, który doprowadzi do licznych sporów sądowych, między nabywcami a deweloperami.
Obecna ustawa w wielu miejscach narusza bowiem zasady prawidłowej i tzw. przyzwoitej legislacji, które wskazują na wymóg określoności przepisów, które powinny być redagowane w sposób jasny i poprawny. Jak podkreślił Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z 11 grudnia 2009 r. (Kp 8/09) „[…] poprawność przepisu oznacza jego prawidłową konstrukcję z punktu widzenia językowego i logicznego i jest warunkiem podstawowym, pozwalającym na ocenę przepisu w aspekcie pozostałych kryteriów – jasności i precyzyjności. Jasność przepisu oznacza jego klarowność i zrozumiałość dla adresatów, którzy mają prawo oczekiwać od racjonalnego ustawodawcy tworzenia norm prawnych niebudzących wątpliwości co do treści nakładanych obowiązków i przyznawanych praw[…]”
W myśl tych zasad przepisy powinny być formułowane w sposób oczywisty, który pozwala na ich pełne egzekwowanie.
Czy nowa ustawa deweloperska została zredagowana właśnie w taki sposób? Czy jej postanowienia są jasne, przejrzyste i nie budzą żadnych wątpliwość interpretacyjnych?
Warto przyjrzeć się w tym miejscu kilku jej postanowieniom, by przeanalizować rzeczywistą skalę jej nieścisłości i wątpliwości legislacyjnych. Nowa ustawa deweloperska wprowadza np. przy procedurze odbioru lokalu rozróżnienie na wady nieistotne i wady istotne, które mają osobne procedury usuwania. Nie mniej jednak żadne z tych pojęcie nie ma swojej definicji w ustawie. Jak wyjaśnił UOKiK w stanowisku do zgłoszonych w toku konsultacji uwag: „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario”. Zatem, już w założeniu projektowanych przepisów Urząd ma świadomość, że będą one powodować spory interpretacyjne, co kłóci się tym samym z ww. przywołaną zasadą przejrzystości i określoności prawa.
Z uwagi na brak definicji wady istotnej, klient może uznać najbardziej nawet błahy mankament budynku lub mieszkania za posiadający taką wadę. W przypadku braku uznania wady przez dewelopera, Klient ma możliwość usunięcia wady w ramach wykonawstwa zastępczego, co powoduje, że prace w budynku może wykonywać wiele ekip, które nie będą weryfikowane przez Generalnego Wykonawcę czy Inwestora. Branża deweloperska zastanawia się nad gwarancją i rękojmią budynku, w przypadku tzw. wykonawstwa zastępczego.
Druga wątpliwość, jakiej UOKiK nie wyjaśnił, wskazując, że nie jest organem, który może udzielać wiążących wykładni przepisów prawa, które sam stworzył, dotyczą przepisów przejściowych.
Otóż, zgodnie z przepisami przejściowymi (art. 76 ust. 1), jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1 lipca 2022 r. deweloper rozpocznie sprzedaż i zawrze przynajmniej jedną umowę deweloperską na „starych zasadach”, to wówczas jeszcze przez dwa lata może realizować tak rozpoczęte przedsięwzięcie deweloperskie według przepisów starej ustawy, czyli do 1 lipca 2024 r. W ust. 2 art. 76 wskazano z kolei, że wszystkie umowy deweloperskie takiego przedsięwzięcia, zawarte w okresie 1 lipca 2022 – 1 lipca 2024 r. można skończyć na starych zasadach, czyli powiedzmy nawet w 2026 r. można przenieść własność takiego lokalu. Co jednak z umowami zawartymi przed 1 lipca 2022 r. Literalnie brzmienie artykułu 76 ust. 1 wskazuje, że mamy czas na ich sfinalizowanie, ale tylko do 1 lipca 2024 r. Jeśli tego nie zrobimy, to po tej dacie zastosowanie znajdzie nowa ustawa.
Czy jeśliby przyjąć, że wszystkie umowy deweloperskie zawarte w okresie przed 1 lipca 2022 r. (czyli przed wejściem w życie ustawy) mogą zostać zakończone według przepisów starej ustawy, ale przeniesienie własności lokalu ma mieć miejsce tylko do 1 lipca 2024 r., to co w sytuacji, gdy np. na skutek kolejnych fal epidemii Covid – 19 (niezależnie od woli stron), umowa taka nie zostanie w tym terminie sfinalizowana i np. w grudniu 2024 r. (czyli już po 2 latach) nabywca miałby zapłacić ostatnią transzę płatności? W dniu, kiedy rozpoczynano sprzedaż w ramach tej inwestycji nie istniało rozporządzenie określające wysokość stawki wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w związku z czym w jakiej wysokości deweloper miałby uiścić składkę? Zgodnie z rozporządzeniem aktualnym na jaki dzień?
Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się z tym pytaniem do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów argumentując, że skoro treść przepisów została stworzona przez ten Urząd, to organ ten powinien mieć wiedzę, jako ich twórca, a także jako legislator, jaki był cel wprowadzanych regulacji, i jakie wiążą się z danymi przepisami skutki. Niestety w odpowiedzi przyszła informacja, że UOKiK nie jest powołany do wydawania wykładni i wyjaśniania przepisów prawa. Tym samym, po 1 lipca 2022 r. należy się spodziewać, że ciężar interpretacji i braku precyzyjności stworzonych przez UOKiK przepisów zostanie przerzucony na sądy, które w sporach między nabywcami a deweloperami będą rozstrzygać, co miał na myśli UOKiK projektując dane przepisy.
A jak podkreślono w orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 kwietnia 2003 r. (SK 4/02) „niejasność przepisów jest wyrazem niedostatecznej troski ustawodawcy o podmiotowe traktowanie adresatów prawa, co odbiera [im] (…) poczucie bezpieczeństwa prawnego i skutkuje utratą zaufania do państwa”