31 grudnia 2021 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedłożyło do prekonsultacji publicznych projekt reformy w obszarze planowania przestrzennego. Jak wskazano w uzasadnieniu, regulacje wielokrotnie już nowelizowanej ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym coraz bardziej rozbiegają się ze stale zmieniającym się rozwojem planowania przestrzennego, które podlega nieustannym przeobrażeniom, głównie wynikającym ze zmian społecznych, demograficznych, ale również z rozwoju technologicznego. Ogólnie jednak chodzi o to, że projekt ma uprościć i przyspieszyć procedury planistyczne, ponieważ obecne tempo i wielkość przyrostów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są krytycznie niskie.
Za mało planów zagospodarowania przestrzennego
Co roku jako PZFD tworzymy tzw. Ranking Miast – czyli raport, na którego podstawie określamy m.in., jaki jest stopień i przyrost pokrycia miast miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. W roku 2020 średnie pokrycie planami miast wojewódzkich wynosiło 44,36 proc., co oznaczało wzrost tylko o 1 proc. w porównaniu z rokiem 2019. W całym kraju plany miejscowe obejmują mniej więcej jedną trzecią powierzchni. Oznacza to, że od reformy planistycznej z 2003 r., tj. przez prawie dwie dekady, nie udało się wprowadzić miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nawet dla połowy Polski.
W praktyce brak planu miejscowego dla danego terenu wydłuża procedurę inwestycyjną o co najmniej rok. Kolejnym problemem jest to, że organy administracji, wydając warunki zabudowy, nawiązują do istniejących, sąsiednich obiektów. Takie podejście całkowicie uniemożliwia realizację jakiejkolwiek wizji urbanistycznej miasta. Poza tym decyzje często są oprotestowywane przez sąsiadów, co z kolei wydłuża procedury nawet o kolejne lata. – Czekamy na reformę ustawy o planowaniu przestrzennym, jednakże też obserwujemy ten proces, przedstawiając konstruktywną krytykę – mówi Urszula Hofman z Grupy Inwest.
Niesławne decyzje o warunkach zabudowy stały się narzędziem planowania przestrzennego, które odpowiada za przeszło 50 proc. inwestycji. Reforma ma to zmienić – pytanie jednak, czy będzie to możliwe i jakie przyniesie to skutki.
Sztywne kryteria warunków zabudowy
Projekt zakłada przede wszystkim wprowadzenie tzw. planu ogólnego gminy, zastępującego dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jako obligatoryjnego dokumentu planistycznego o zasięgu całej gminy.
To z nim będzie badana zgodność planów miejscowych, ale także decyzji o warunkach zabudowy. Ma być dokumentem lapidarnym w formie, zawierającym niewielką liczbie ustaleń, co ma umożliwić ich standaryzację w skali kraju. Ma być zrozumiały i czytelny tak, by każdy mógł łatwo poznać informacje na temat możliwości zagospodarowania określonej nieruchomości.
W planie ogólnym będzie można wyznaczyć granice tzw. obszarów uzupełniania zabudowy – czyli jedynych terenów, dla których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Będą one wyznaczane przez gminę według ściśle określonego wzoru, niestety niejako automatycznie. Zaproponowane kryteria wyznaczania tych obszarów są niestety niezwykle sztywne i mogą w praktyce przynosić rezultaty sprzeczne z intencją projektodawcy, jak również intencją gminy, mieszkańców czy inwestorów. Formalistyczne sparametryzowanie zasad wytyczania obszarów uzupełniania zabudowy nie pozwoli gminom na jej dostosowanie i rozwijanie, tam gdzie gmina chciałaby to zrobić, inaczej niż zakłada określony wzór. To ograniczy swobodę planistyczną.
Jak wskazuje projekt, od 1 stycznia 2026 r. tylko na podstawie planu ogólnego będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Oznacza to, że jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 r., żadna decyzja o warunkach zabudowy nie będzie mogła zostać wydana. Jeśli więc zostaną wyeliminowane „stare” decyzje o warunkach zabudowy, a rozwiązania prawne dla „nowych” staną się barierą w ich stosowaniu, to niestety mocno odbije się to na realizacji celów polityki mieszkaniowej, która zakłada zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym przyrost wskaźnika liczby mieszkań na 1000 osób z obecnych 392 do 435 w 2030 r.
Pomysł reformy planistycznej należy oceniać pozytywnie, należy jednak pamiętać, że wprowadzane instrumenty planistyczne muszą przede wszystkim pozwalać na utrzymanie poziomu produkcji mieszkaniowej. Jeśli bezrefleksyjnie odejdziemy od narzędzi, które odpowiadają za ponad połowę inwestycji w kraju, to niestety rynek mieszkaniowy bardzo mocno, a zarazem bardzo negatywnie to odczuje.
Tekst: Urszula Hofman - HM Inwest, Przemysław Dziąg - PZFD
Archiwalne wydania tygodnika Wprost dostępne są w specjalnej ofercie WPROST PREMIUM oraz we wszystkich e-kioskach i w aplikacjach mobilnych App Store i Google Play.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy tygodnika Wprost.
Regulamin i warunki licencjonowania materiałów prasowych.