Kupić – nie kupić?

Kupić – nie kupić?

Dodano: 
Trust Investment – inwestycja Nove Ślichowice, Kielce
Trust Investment – inwestycja Nove Ślichowice, Kielce Źródło: Materiały prasowe
Zawsze jest dobry moment na zakup nieruchomości. Także teraz, gdy szukamy najlepszego sposobu na ochronienie zgromadzonego kapitału przed skutkami inflacji – rozmowa z Patrykiem Baruchą, prezesem zarządu Trust Investment

Czy zważywszy na sytuację w Polsce, jest to dobry czas na kupowanie mieszkania?

W Polsce mieszkań cały czas brakuje, a ceny nieruchomości rosną nieprzerwanie od lat 40. XX wieku. Nic nie wskazuje na to, że zaczną tanieć. To jest niemożliwe ze względu na ograniczoną podaż gruntów. Ich właściciele, mając tego świadomość, sprzedają je coraz drożej, co oczywiście przekłada się na cenę mieszkań. Cały czas drożeją także materiały budowlane, do tego mamy inflację. Moim zdaniem mieszkania będą nadal drożeć, więc jeśli kupimy je dziś, nawet w momencie ogólnego wzrostu cen, i tak zaoszczędzimy.

Jednak coraz mniej osób stać na zakup...

Pomagamy swoim klientom otrzymać kredyt na mieszkanie i mamy całkiem dobrą skuteczność, ale faktycznie jest to coraz trudniejsze, zwłaszcza gdy klient nie dysponuje wkładem własnym. Dostaję informacje od naszego dyrektora sprzedaży, że przychodzą do naszego biura młodzi ludzie, często mający dzieci, którzy marzą o własnym mieszkaniu. Za wynajem płacą mniej więcej tyle, ile wyniosłyby raty, jednak w banku nie mają zdolności kredytowej. Czekamy na programy rządowe, które być może pomogą przede wszystkim młodym ludziom otrzymywać takie kredyty.

Czy w takim razie deweloperzy mogą mieć kłopot ze sprzedażą mieszkań?

Jeśli chodzi o Trust Investment, to nie odnotowaliśmy spadku sprzedaży. Utrzymuje się na stałym poziomie, zmienił się natomiast komponent klienta. Obecnie 70-80 proc. z nich to klienci gotówkowi, a 20-30 proc. osoby korzystające z kredytowania. Wcześniej ten komponent wynosił 50 do 50.

Z czego wynika ta zmiana?

Przyczyną są rosnące stopy procentowe. Z tego powodu dostęp do kredytu dla wielu osób się zmniejszył, a z drugiej strony klienci, którzy nawet mają obecnie zdolność kredytową, boją się zadłużyć, ponieważ nie wiedzą, do jakiego poziomu te stopy wzrosną. Zakup za gotówkę to także forma ucieczki przed inflacją. Uważam, że zabezpieczenie kapitału w postaci nieruchomości jest najlepszym z możliwych rozwiązań. Zabezpieczenie w gruncie nie jest tak atrakcyjne, ponieważ nie przynosi dochodu równie łatwo co mieszkanie, które możemy od razu wynająć. Grunt zazwyczaj przynosi dochód dopiero w momencie jego sprzedaży. Co więcej, ziemia nie jest tak łatwo zbywalna jak mieszkania. Jeśli mamy 40-, 50-metrowy lokal, łatwiej go sprzedać i uwolnić gotówkę, kiedy staje się potrzebna.

Jakich zysków możemy się spodziewać, decydując się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych?

Kupujemy mieszkanie bez indeksacji ceny. To znaczy że jako deweloper umawiam się z panią na cenę mieszkania wynoszącą X złotych. Umawiamy się dzisiaj, a pani to mieszkanie odbiera tak naprawdę za dwa lata. Niezależnie od okoliczności muszę zagwarantować, że pani to mieszkanie w ustalonej cenie od nas odbierze, czyli tak naprawdę już przez te dwa lata zarabia pani na wzroście wartości nieruchomości. Natomiast później może je pani sprzedać albo wynajmować, co daje naprawdę duże zyski. Ceny najmu rosną, stopa zwrotu jest naprawdę korzystna. Nie znam żadnego banku, który by oferował zabezpieczenie oszczędności na poziomie ok. 8 proc.

Jak wielu klientów kupuje mieszkanie na wynajem?

Na podstawie sprzedaży ostatnich dwóch naszych inwestycji – osiedli Moja Klonowa i Nove Ślichowice w Kielcach – możemy oszacować, jest to mniej więcej po połowie. To zależy także od lokalizacji inwestycji, struktury danego osiedla. Jeśli sprzedajemy mieszkania na osiedlu rodzinnym, wtedy klientów inwestycyjnych jest mniej, a więcej osób, które po prostu chcą tam mieszkać. Z kolei jeśli nieruchomość znajduje się blisko uczelni, miasteczka uniwersyteckiego, centrum biznesowego, to wiadomo, że więcej mieszkań zostanie kupionych z myślą o wynajmie.

Trust Investment: inwestycja Moja Klonowa, Kielce

Pandemia pokazała, że w jednej chwili rynek najmu może się załamać. Z kolei teraz, ze względu na tragiczne wydarzenia w Ukrainie, znów brakuje mieszkań i ceny najmu gwałtownie wzrosły. Czy w przyszłości sytuacja się nie powtórzy?

Oczywiście nie wiemy, co może się wydarzyć w przyszłości, nikt się nie spodziewał przecież pandemii, która tak bardzo zmieniła wiele aspektów naszego życia, ale biorąc pod uwagę obecną sytuację geopolityczną, można przypuszczać, że popyt na mieszkania będzie stale rósł. Wojna bardzo zmieniła rynek najmu, który bardzo szybko po covidzie odrobił straty. Prawda jest taka, że wielu uchodźców zostanie w Polsce dłużej, bo nie będzie miało do czego wrócić, a wielu już zdecydowało się pozostać tutaj na stałe. Więc skoro przed wojną brakowało mieszkań, to teraz będzie ich brakowało jeszcze bardziej.

Na co zwracać uwagę, kupując mieszkanie na wynajem?

Oczywiście poza wyborem rzetelnego dewelopera bardzo ważnymi aspektami są lokalizacja i standard lokalu. Klienci wynajmujący mieszkania są coraz bardziej wymagający, chcą mieszkać w ładnych budynkach na estetycznych osiedlach, w dobrze zaprojektowanych, funkcjonalnych mieszkaniach. Jeśli nieruchomość spełnia te warunki, łatwiej znaleźć najemcę. Gdy mówię o lokalizacji, mam na myśli nie tylko położenie na mapie miasta, ale także całego kraju. Kielce są świetnym miejscem do inwestowania.

Dlaczego?

Jest to miasto, które nieźle się rozwija biznesowo. Działają tu duże firmy, międzynarodowe korporacje, ma też dogodne położenie, między Krakowem a Warszawą. Do każdego z tych miast dojedziemy w niecałe dwie godziny. Poza tym żeby np. w Warszawie kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, trzeba zapłacić ok. 15 tys. zł za metr kwadratowy. W Kielcach w doskonałej lokalizacji zapłacimy 8-9 tys. złotych, więc tak naprawdę zwrot z inwestycji jest w Kielcach wyższy niż w Warszawie, a zarówno w jednym, jak i drugim mieście stosunkowo łatwo jest sprzedać nieruchomość na rynku wtórnym. Także w podobnym tempie te mieszkania drożeją. Mamy klientów z całej Polski, którzy kupują mieszkania w Kielcach, bo jeżeli stopa zwrotu jest o 1-2 proc. wyższa niż w stolicy i innych dużych miastach, to w skali całego mieszkania daje to naprawdę spory zysk.

Załóżmy, że chciałabym zainwestować w mieszkanie w Kielcach. Jednak żyjąc w Warszawie, nie mam czasu na dojeżdżanie i zajmowanie się jego obsługą.
I wcale pani nie musi przyjeżdżać! Nasi klienci mogą liczyć na kompleksową obsługę mieszkania. Oprócz tego, że oferujemy usługę wykonania pod klucz, mamy również ofertę zarządzania mieszkaniem. Po naszej stronie jest także znalezienie najemcy. Wygląda to tak, że pani daje nam klucze i ustalamy czas, załóżmy, że dwa miesiące, i my w ciągu tych dwóch miesięcy jesteśmy zobowiązani do znalezienia lokatora. Jedyne, co musi pani robić, to sprawdzać, czy wpłynęła wpłata, choć jest też taka opcja, że to my możemy monitorować płatności od wynajmujących. Poza tym większość oddawanych przez nas do użytku mieszkań jest wyposażona w system Smart Home, który umożliwia sterowanie mediami za pomocą laptopa lub komórki z dowolnego miejsca. Możemy zapalić światło, zakręcić wodę, wyłączyć prąd. To duże udogodnienie zarówno dla mieszkańców, jak i właścicieli mieszkań przeznaczonych pod wynajem.

Jest więcej udogodnień?

Klienci, niezależnie od tego, czy szukają nieruchomości do zamieszkania, czy na wynajem, oczekują obecnie wielu udogodnień. Lokalizacja ma im zapewniać dostęp do miejskiej infrastruktury i komfort życia. Dlatego nasz dział rozwoju wyszukuje najlepsze lokalizacje, a my dokonujemy ich oceny. Bierzemy pod uwagę dostępność do kilku istotnych elementów, takich jak żłobki, przedszkola, szkoły, parki i miejsca do rekreacji, centra handlowo-rozrywkowe, sklepy, przystanki komunikacji miejskiej. Udogodnieniem w naszych inwestycjach są też np. prywatne paczkomaty. Kurierzy wszystkich firm mogą w nich zostawiać przesyłki, które mieszkańcy odbiorą wygodnie po powrocie z pracy. W ramach każdej inwestycji zapewniamy także miejsca parkingowe dla gości, ponieważ widzimy, że staje się to w miastach coraz większym problemem.

Coraz większym problemem jest także tzw. betonoza, przykry trend budowlany, w którym przyroda nie ma racji bytu...

Kielce są jedynym miastem w Polsce, w którego obrębie znajdują się aż trzy rezerwaty przyrody! Poza tym w Trust Investment działamy mocno proekologicznie. Zawsze w momencie opracowywania nowej inwestycji walczymy o zachowanie jak największej liczby drzew. Natomiast gdy jesteśmy zmuszeni jakieś wyciąć, nie chcemy sadzić nowych gdziekolwiek. Staramy się działać we współpracy z danym miastem. Prosimy o informację, gdzie są planowane nowe skwery lub parki i w tym miejscu staramy się sadzić drzewa, a dodatkowo np. robimy alejki i stawiamy ławki. Dzięki temu w okolicy robi się pięknie. Nie jest to powszechną praktyką. Niestety najczęściej gdy deweloper wycina drzewa i dokonuje nowych nasadzeń, to rzadko przeżywają one dłużej niż 4-5 lat. Naprawdę dbamy o miasta, w których realizujemy inwestycje.

Budujecie nie tylko w Kielcach?

Pochodzimy z Kielc i tu założyliśmy Trust Investment, jednak nasze inwestycje nie ograniczają się jedynie do tego miasta. Oddaliśmy już do użytku 14 nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w południowej Polsce. Inwestycje mieszkaniowe realizujemy w Kielcach, Częstochowie, Radomiu, Gliwicach i Katowicach. Obecnie w trakcie budowy są dwie inwestycje, natomiast w pierwszym kwartale przyszłego roku będzie ich osiem, co oznacza ok. 600 nowych mieszkań na rynku. Mamy też już zabezpieczone grunty, które pozwolą wybudować ok. 3 tysięcy mieszkań.

Trust Investment – inwestycja typu mixed use, ul. Solidarności Kielce

Wspomniał pan o budownictwie komercyjnym. Jakiego rodzaju są to obiekty?

Do tej pory oddaliśmy do użytku głównie wielkopowierzchniowe sklepy. Obecnie jesteśmy na etapie projektowania inwestycji typu mixed-used, czyli obiektu, który w 50 proc. będzie się składał z mieszkań, a w drugich 50 proc. z lokali usługowych oraz biurowych – podobnie jak np. Browary Warszawskie. Taki typ budownictwa generuje tkankę miejską, w której możemy pracować, mieszkać i spędzać czas wolny właściwie bez opuszczania okolicy. Przyglądamy się konkurencji oraz trendom i dochodzimy do wniosku, że są to najlepsze inwestycje, jakie można zrealizować w dzisiejszych czasach. To fascynujące, że na określonym kwartale miasta można stworzyć coś wyjątkowego, nie tylko blok mieszkalny, tzw. sypialnię, ale coś, co będzie żyło, będzie samoistną tkanką, czymś, co przyciąga do siebie ludzi. Realizację takiego projektu rozpoczynamy już w grudniu tego roku w Kielcach przy ul. Solidarności.

https://trustinvestment.pl/

 

Czytaj także