Nie każdy biznesowy projekt przynosi oczekiwane korzyści. Po czasie może się okazać, że choć wyniki audytów wskazywały, że galeria handlowa w danej lokalizacji będzie strzałem w dziesiątkę, to jednak nie zachęciła kupujących i świeci pustkami. Podobnie jest w przypadku biur: z upływem lat robią się przestarzałe, a do tego mogą się zmienić preferencje najemców co do tego, gdzie chcą pracować.
Gdy coraz trudniej pozyskać najemców, właściciel obiektu może dojść do przekonania, że bardziej opłaca mu się wypowiedzieć wszystkie aktywne jeszcze umowy najmu i zburzyć budynek, by następnie sprzedać działkę lub wybudować na niej nowy obiekt. Wkrótce będzie mógł również zadecydować o przebudowaniu biurowca lub galerii handlowej na cele mieszkaniowe.
Brakuje mieszkań, więc ministerstwo zmienia przepisy
Z końcem roku mają wejść w życie zmiany do Prawo budowlane oraz tzw. specustawy mieszkaniowej, które umożliwią przekształcanie budynków komercyjnych w mieszkaniowe. Ustawodawca wyjaśnia, że chce w ten sposób ułatwić rozlokowanie osób, które uciekły z Ukrainy po rozpoczęciu wojny i mają problemy z wynajęciem mieszkania w rozsądnej cenie. Prawdą jest, że zasób mieszkań na wynajem bardzo się skurczył, co jest wynikiem napływu fali migrantów, ale też tego, że w ostatnich dwóch miesiącach Polacy kupują coraz mniej mieszkań, a zamiast tego – najmują je. Zmiana przepisów do także wyjście naprzeciw zmianom w modelu życia i pracy.
– Wzrost popularności pracy zdalnej i e-commerce w wyniku pandemii COVID-19 spowodował opustoszenie niektórych biur i placówek handlowych, w szczególności tych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw., jak np. hipermarkety. Takich obiektów w Polsce powstało też przez ostatnie lata sporo i teraz są one niewykorzystywane. Właściciele liczą straty, a jednocześnie brakuje mieszkań. Wychodzimy temu naprzeciw. Chcemy, aby łatwiej można było takie puste przestrzenie wykorzystywać na cele mieszkaniowe. Lepiej puste obiekty przekształcać, jeśli są takie techniczne możliwości, niż je burzyć – wyjaśnił Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii.
Na przekształcenie musi wyrazić zgodę gmina
Zmiana przepisów ma przyspieszyć oraz ułatwić proces inwestycyjny umożliwiając zmianę terenów, wskazanych jako usługowe w studiach oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, na cele mieszkalne bez konieczności przeprowadzenia czasochłonnej oraz kosztownej procedury ich zmiany. właściciel będzie miał dwa lata na zmianę sposobu użytkowania istniejących budynków biurowych i handlowych oraz przebudowę (z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku) bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia odbioru.
Ministerstwo chce upiec dwie pieczenie na jednym ogniu: zwiększyć dostępność terenów pod budowę, o które bardzo trudno w dużych miastach, a przy okazji „wykroić” coś dla budownictwa komunalnego. Na przekształcenie zgodę będzie musiała wyrazić gmina. Gmina w uchwale może zobowiązać inwestora do tego, żeby 5 proc. powierzchni mieszkalnej, którą uzyska w wyniku przekształcenia, sprzedał gminie na preferencyjnych warunkach na cele komunalne.
Wymogi techniczne pozostaną bez zmian, skróci się procedura
Wszystkie standardy, warunki techniczne, przepisy prawa będą musiały być spełnione. Uproszczenie ma polegać na tym, że procedura przekształcania nie będzie trwała latami.
Łatwiej będzie więc przekształcić sposób wykorzystania budynku z usługowego na mieszkalny, ale ogromnym wyzwaniem będzie fizyczne dostosowanie budynku do potrzeb mieszkaniowych.
Zamiana powierzchni biurowej na mieszkaniową wiąże się z ogromnymi nakładami i koniecznością daleko idącej przebudowy.
– Związane jest to chociażby z potrzebą przebudowy kanalizacji, by móc stworzyć łazienki w każdym z lokali mieszkaniowych. Tak duża ingerencja w strukturę budynku sprawia, że czasem bardziej opłacalna jest rozbiórka, by na jej miejscu zbudować obiekt od nowa – wyjaśniała w rozmowie z serwisem Love Kraków Agnieszka Kuehn z firmy Savills, która świadczy usługi doradcze dla rynku nieruchomości komercyjnych.
Przekształcenie rzadko jest opłacalne, choć doświadczenia Paryża wskazują, że warto
Nie każdy biurowiec łatwo jest zamienić na budynek mieszkalny, ponieważ część powierzchni nie ma dostępu do naturalnego światła. Wyzwaniem mogą być też ściany o zbyt małej grubości – zapewniały akustykę odpowiadającą wymaganiom firmy, ale nie spełniającą wymogów prawa budowlanego w tym zakresie.
Biorąc pod uwagę te wyzwania, dla deweloperów budujących mieszkania nadal korzystniejsze będzie kupienie pustego terenu pod budowę i postawienie budynków od początku, bez korzystania z istniejących budowli. Po możliwość łatwiejszego przekształcania biurowców i galerii handlowych w miejsca stałego zamieszkania ludzi deweloperzy będą sięgać w wyjątkowych sytuacjach, gdy audyt dowiedzie, że to opłaca się dużo bardziej niż wyburzenie i postawienie budynku od zera.
Nie jest jednak przesądzone, że do takich sytuacji nie dojdzie: Knight Frank, firma świadcząca kompleksowe usługi doradcze w zakresie nieruchomości, szacuje, że w Paryżu już ponad 1 mln mkw. powierzchni biurowej zostało przekształcone na mieszkania i nie jest to jedyne miasto, gdzie takie inicjatywy się podejmuje.
Czytaj też:
Fundusz kupił na wynajem 3 bloki. Takich sytuacji będzie coraz więcej